Zinsbindung bei der Baufinanzierung: Wissenswerte Fakten
Die Baufinanzierung stellt bei der Zinsbindung einen Sonderfall dar. Das resultiert aus den üblicherweise für die Festschreibung der Zinsen vereinbarten Laufzeiten. Sie sind sowohl bei Baukrediten als auch Darlehen für den Kauf von Immobilien im Vergleich mit anderen Kreditformen viel länger. Das hat deutliche Auswirkungen auf die Höhe der zu zahlenden Zinsen. Allerdings hängt die Zinshöhe zusätzlich von mehreren anderen Kriterien ab. Nachfolgende Erklärungen sollen Ihnen dabei helfen, die für Sie individuell günstigste Immobilienfinanzierung zu finden.
Was bedeuten die Begriffe Zinsbindung und Sollzinsbindung?
Die Zinsen sind ein Entgelt, welches Darlehensnehmer zahlen müssen, wenn sie das Geld Dritter vorübergehend für eigene Zwecke verwenden dürfen. Das heißt, die Zinsen stellen eine Leihgebühr dar. Diese Leihgebühr wird auch Sollzins genannt. Deshalb kommen in der Praxis die Begriffe Zinsbindung und Sollzinsbindung als Synonyme zum Einsatz. Sie werden für Vereinbarungen verwendet, in denen eine vertragliche Festschreibung der Darlehenskonditionen über einen gewissen Zeitraum hinweg erfolgt. Dieser Zeitraum wird als Zinsbindungsfrist bezeichnet. Diese Begriffe verwenden Banker identisch für alle Arten von Darlehen von der Baufinanzierung bis hin zum Verbraucherkredit.
Welche Kreditarten kommen als Baufinanzierung in Frage?
Die erste Unterscheidung der Baufinanzierungen leitet sich aus der Besicherung ab. Daraus resultieren die beiden Begriffe „besicherte Baudarlehen“ und „unbesicherte Baukredite. In jüngster Zeit haben unbesicherte Baufinanzierungen an Bedeutung gewonnen. Dafür gibt es mehrere Gründe. Einerseits steigen die Kreditsummen, die viele Banken als sogenannte Konsumkredite herausgeben. Andererseits haben sich die Laufzeiten verlängert, die bei unbesicherten Verbraucherkrediten für die Rückführung der Kreditsumme möglich sind. Weil sie einige Nebenkosten der besicherten Baudarlehen sparen, erfreuen sich Konsumkredite vor allem in Zeiten mit einem allgemein niedrigen Zinsniveau großer Beliebtheit.
Sie haben in der Regel den zweiten Vorteil der Vereinbarung einer Zinsbindung über die gesamte Laufzeit hinweg.
Warum gibt es für besicherte Baudarlehen die längste Zinsbindung?
Der Klassiker unter den besicherten Baufinanzierungen ist das Hypothekendarlehen. Dabei lässt sich die Bank ein Pfandrecht im Grundbuch der Immobilie eintragen. Die Eintragung eines solchen Pfandrechts ist als Grundschuld oder Hypothek möglich. Der Unterschied liegt darin, dass die Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld an eine konkrete Geldforderung gebunden ist. Für Hypothekendarlehen gibt es die mit Abstand längsten Zeiten der Zinsbindung. Sie beginnen (abhängig von der jeweiligen Marktlage) bei fünf Jahren und können sogar einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren umfassen. Eine 15-jährige Zinsbindungsfrist ist allerdings eher selten. Der lange Zeitraum der Festschreibung der Zinsen ist möglich, weil die Banken durch die im Grundbuch eingetragenen Pfandrechte einen schnellen Zugriff auf die Immobilie haben. Sie können die Immobilie verwerten, um Zahlungsausfälle zu einem hohen Prozentsatz zu kompensieren. Gebäude haben zudem eine lange Lebensdauer, sodass ihr Wert über einen längeren Zeitraum hinweg unter normalen Marktbedingungen stabil bleibt.
Welche Begriffe rund um die Baufinanzierung sind noch üblich?
Einige Bezeichnungen leiten sich aus der Art der Rückführung der Kreditsumme und der darauf entfallenden Zinsen ab. Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen, quartalsweisen oder jährlichen Raten aus Zinsen und Tilgung gleich. Lediglich die Anteile der beiden Elemente verschieben sich. Die Zinsanteile sinken während der Laufzeit, während sich die Tilgungsanteile erhöhen. Der Begriff Tilgungsdarlehen besagt, dass eine feste Tilgungsquote pro Zahlungszeitraum im Vertrag steht. Das heißt, die Tilgungssumme bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Die Zinsen sinken genau wie die Gesamthöhe der Raten. Ob ein langer Zeitraum der Zinsbindung lukrativ ist, hängt bei beiden Formen der Baufinanzierung von den allgemein zu erwartenden Entwicklungen der Zinshöhe ab.
Warum ist das Forward-Darlehen ein Sonderfall bei der Zinsbindung?
Den Begriff Forward-Darlehen verwenden Banker für Kredite, die erst zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch genommen werden. Das heißt, ihnen liegt die Vereinbarung von Kreditkonditionen im Voraus zugrunde. Solche Verträge machen vor allem in Zeiten Sinn, in denen beispielsweise durch Entscheidungen der EZB oder politische Maßnahmen eine Erhöhung der Bauzinsen droht. Die am meisten verbreitete Form der Forward-Darlehen sind die Kredite, die aus zuteilungsreifen Bausparverträgen stammen.
Wieso brauchen manche Verträge eine doppelte Zinsbindung?
Forward-Darlehen sind nicht zu verwechseln mit den Baufinanzierungen, bei welchen ein stückweiser Abruf der Kreditsumme auf der Basis der nachgewiesenen Baufortschritte erfolgt. Bei diesen Immobilienfinanzierungen stellt die Bank den gesamten Kreditbetrag sofort zur Verfügung. Das bedeutet, dass hier zwei Formen der Zinsbindung zum Einsatz kommen müssen. Bei Baufinanzierungen mit Baufortschrittszahlungen erfolgt die Bindung für die Bereitstellungszinsen und die Zinsen, die für bereits abgerufene Kreditbeträge anfallen.
Wann bringen lange Zinsbindungsfristen bei Baufinanzierungen Vorteile?
Sowohl der Finanzmarkt als auch der Immobilienmarkt unterliegen ständigen Veränderungen. Die Entwicklung der Kaufpreise und Mietpreise von Wohnungen und Häusern wirken sich auf die Bautätigkeit aus. Die Intensität der Bautätigkeit bestimmt den Umfang der Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen. Je mehr gebaut wird, desto teurer werden die Zinsen für Baufinanzierungen. In solchen Zeiten bringen lange Fristen der Zinsbindung den Kreditkunden Vorteile, denn sie müssen keine marktbedingt drastischen Erhöhungen der Zinsen befürchten. Sind die Bauzinsen hoch und die Bautätigkeit schwächt sich ab, legen die Banken mehr Wert auf lange Zinsbindungsfristen. Sie wollen sich damit die hohen Startzinsen und steigende Gewinne sichern. Kreditkunden sind bei einer absehbaren Reduzierung der allgemeinen Zinsniveaus mit einer kürzeren Zeit der Zinsbindung besser beraten.
Welche grundsätzlichen Vorteile resultieren aus der Zinsbindung für Baukredite?
Der mit Abstand größte Vorteil ist die Planbarkeit der Kreditkosten. Während der Zinsbindungsfrist ist eine bis auf den Cent genaue Kalkulation der Raten möglich. Gibt es auf dem Markt plötzliche Änderungen, wirken sie sich durch die Zinsbindung auf die laufenden Verträge nicht aus. Das ist besonders in Zeiten interessant, in denen die Bauzinsen stark steigen. Wie schnell es auf dem Immobilienmarkt zu einem dramatischen Nachfrageüberhang kommen kann, hat sich in Deutschland zu Beginn der Zuwanderungswelle gezeigt. Es war lediglich der gemäßigten Zinspolitik der EZB zu verdanken, dass im Gegensatz zu den Immobilienpreisen die Bauzinsen nicht sofort explodierten.
Welche weiteren Pluspunkte haben feste Zinslaufzeiten für Baufinanzierungen?
Viele Bauherren versuchen, die Kreditsummen einer Baufinanzierung so schnell wie möglich zurückzuführen. Wer einen Konsumkredit als Kaukredit verwendet, kann jederzeit kostenfreie Zwischentilgungen vornehmen. Auch die komplette Rückzahlung der Kreditsumme ist bei den nicht besicherten Verbraucherkrediten zu jedem Zeitpunkt ohne Zusatzkosten möglich. Bei einer besicherten Baufinanzierung gibt es solche Regelungen nicht. Stattdessen enthalten die Kreditverträge feste Zeitpunkte für Zwischentilgungen. Oftmals haben die Kreditnehmer gar keine Chance auf Zwischentilgungen, ohne dafür Vorfälligkeitszinsen zahlen zu müssen. Dann macht sich der Ablauf der Zinsbindungsfrist bezahlt. Zu diesem Zeitpunkt ist eine Anschlussvereinbarung notwendig und dem Kreditnehmer steht ein Sonderkündigungsrecht zu. Das heißt, zum Ablauf der Zinsbindungsfrist sind Zwischentilgungen oder Kompletttilgungen ohne Zusatzkosten möglich. Dadurch hat der Kreditnehmer die Chance, auch eine Umschuldung mit einem Anschlusskredit von einer anderen Bank oder einem zuteilungsreifen Bauspardarlehen vorzunehmen.
Haben Baukredite mit Zinsbindung auch Nachteile?
Erhebliche Nachteile bei Baufinanzierungen mit Zinsbindung ergeben sich bei den Einschränkungen des Kündigungsrechts. Während der Laufzeit der Zinsbindungsfrist ist bei Verträgen über Baudarlehen keine ordentliche Kündigung möglich. Das resultiert aus den Bestimmungen des Paragrafen 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Wer trotzdem kündigt, muss den Banken Vorfälligkeitszinsen zahlen. Dabei handelt es sich um eine Form des Schadenersatzes. Die Vorfälligkeitszinsen stellen eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen dar, welche die Bank während der restlichen Laufzeit zugestanden hätten. Für Kunden, die sich die volle Flexibilität bei der Kreditkündigung wünschen, kommen deshalb nur Baufinanzierungen mit veränderlichem Zinssatz infrage. Dort verschafft der Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Chance, den Kreditvertrag bei jeder Zinsänderung ordentlich zu kündigen.
Wie beeinflusst die Zinsbindung die Zinshöhe bei Baufinanzierungen?
Banken kalkulieren bei der Festlegung der Zinshöhe immer einen Risikozuschlag ein. Damit wollen sie vermeiden, dass sich ihre Gewinne durch Veränderungen beim allgemeinen Zinsniveau verringern. Auch Verlusten beugen sie mit den Risikozuschlägen vor. Sie refinanzieren die Baufinanzierungen durch die Spareinlagen anderer Kunden. Für die Spareinlagen müssen sie Guthabenzinsen zahlen und auch diese sind Veränderungen unterworfen. Hier spielen vor allem die Leitzinsen der EZB eine wichtige Rolle. Je länger die Zeit der Zinsbindung ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass es Veränderungen auf dem allgemeinen Finanzmarkt gibt. Das heißt, mit der Länge der Zinsbindungsfrist steigt auch die Höhe der Risikozuschläge. Deshalb kann es manchmal auch sinnvoll sein, nicht die maximal mögliche Zinsbindungsfrist zu vereinbaren.
Was macht Förderdarlehen als Baufinanzierung zu einer Ausnahme?
Wer ein Baudarlehen von einer Förderbank in Anspruch nehmen kann, muss Besonderheiten beachten. Hier liegen die Zinshöhen grundsätzlich unter dem allgemeinen Marktniveau. Außerdem bieten Förderkredite immer die Möglichkeit, kostenfreie Zwischentilgungen oder vollständige Tilgungen vorzunehmen. Hier fallen also die Nachteile weg, die bei einer Baufinanzierung mit Zinsbindung vom freien Finanzmarkt zu Buche schlagen. Das heißt, bei Förderdarlehen können Kreditnehmer bedenkenlos lange Zinsbindungsfristen vereinbaren. Dazu trägt auch die Tatsache bei, dass die Zinsen für Baufinanzierungen von Förderbanken nur sehr minimale Schwankungen aufweisen. Deshalb umfasst die Zinsbindungsfrist bei zahlreichen Förderprogrammen deutlich umfangreichere Zeiträume als bei Baukrediten von anderen Banken.
Was hat noch Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen und die Zinsbindung?
Bei der Baufinanzierung spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto niedriger fallen die Bauzinsen aus. Banken lassen sich das mögliche Risiko eines Zahlungsausfalls mit höheren Zinsen bezahlen. Deshalb verwenden sie Zinsen, die von der Beleihungsquote abhängig sind. Ist die Beleihungsquote niedrig, steigt die Wahrscheinlichkeit, die volle Restschuld über die Einnahmen aus einer Zwangsversteigerung zu decken. Eine hohe Eigenkapitalquote erhöht die Wahrscheinlichkeit, auch in Zeiten mit allgemein niedrigen Zinsen eine längere Frist der Zinsbindung zu bekommen. Zeichnen sich Zinserhöhungen ab, bewirkt eine niedrige Eigenkapitalquote, dass die Banken lange Zinsbindungsfristen besonders hartnäckig verweigern.
Welche Baufinanzierungen bieten dauerhaft stabile Zinsen?
Bauherren, die ein Baudarlehen aus einem zuteilungsreifen Bausparvertrag nutzen, haben einen besonderen Vorteil. Beim Bauspardarlehen umfasst die Zinsbindungsfrist den gesamten Tilgungszeitraum. Das heißt, die Raten aus Zinsen und Tilgung sind über die komplette Laufzeit hinweg konkret planbar. Daraus resultiert ein Folgevorteil. Diese Bauherren können auch ihren Versicherungsbedarf genau planen. Das trifft auf Restschuldversicherungen genauso zu wie auf den Finanzbedarf, der beispielsweise im Falle einer Berufsunfähigkeit oder Erwerbsminderung gedeckt werden muss.
Lohnt sich die Beleihung von Versicherungen für die Schaffung von Wohneigentum?
Eine dauerhafte Zinsbindung bieten außerdem Baudarlehen, die aus einer Beleihung der Guthaben in Versicherungen stammen. Dort findet sich in der Regel ebenfalls eine Festschreibung der Zinsen bis zum Ablauf des gesamten Versicherungsvertrags. Die Beleihung von Versicherungen als Baufinanzierung bringt weitere Vorteile mit. Für die Schaffung von Wohneigentum kommen sogar die Guthaben von staatlich oder steuerlich geförderten Rentenversicherungen infrage. Eine solche Verwendung ist unter bestimmten Bedingungen förderunschädlich möglich. Eine dieser Bedingungen besteht in der Selbstnutzung spätestens ab dem Zeitpunkt des Renteneintritts. Für viele Bauherren spielt aber auch der Fakt eine Rolle, dass sie eine Wahlmöglichkeit bei der Rückführung der Beleihungssumme haben. Eine Variante ist der Ausgleich über erhöhte Beiträge während der verbleibenden Restlaufzeit. Die zweite Variante besteht in der Verrechnung der Kreditsumme mit der garantierten Ablaufleistung. Einige Versicherungen lassen sogar einen Mix aus beiden Varianten zu. Dadurch sinkt im Vergleich zur klassischen Baufinanzierung von der Bank das Risiko, die Immobilie im Falle einer Einkommensreduzierung zu verlieren.
Hat die Zinsbindung Auswirkungen auf eine Restschuldversicherung?
Die Beiträge für eine Restschuldversicherung sind von mehreren Kriterien abhängig. Dazu zählt einerseits der Umfang der Schadensfälle. Nicht jede Police deckt beispielsweise den Fall einer Zahlungsunfähigkeit durch Arbeitslosigkeit ab. Der zweite wichtige Fakt ist die jeweilige Höhe der verbleibenden Restschuld. Sie lässt sich während der Zeit der Zinsbindung sehr genau ausrechnen. Das führt im Vergleich zu Baufinanzierungen mit variablen Zinsen in der Regel zu kleinen Beitragseinsparungen.
Welches Fazit ergibt sich zur Zinsbindung bei Baufinanzierungen?
Ob eine lange Zinsbindung bei einer Baufinanzierung Vorteile bringt, kann niemand allgemein verbindlich und für alle Zeiten gültig beantworten. Dafür spielen zu viele Faktoren mit. Sie beginnen bei den allgemeinen Trends auf dem Finanzmarkt und setzen sich bis hin zur Quelle der Baufinanzierung fort. Förderkredite zur Schaffung von Wohneigentum haben eine Sonderstellung. Hier sind lange Zinsbindungsfristen immer lohnenswert. Auch Bauspardarlehen genießen einen besonderen Status. Hier erfolgt eine dauerhafte Zinsbindung bereits beim Abschluss des Bausparvertrags. In den meisten Fällen ist eine Zinsbindungsfrist vorteilhaft, aber sie hat auch einen Nachteil. Kreditverträge über Immobilienfinanzierungen mit festgeschriebenen Zinsen gehen mit Einschränkungen bei den Kündigungsmöglichkeiten einher. Außerdem müssen sich die Kreditnehmer mit Beschränkungen für Zwischentilgungen und vorzeitigen Kompletttilgungen arrangieren. Die Schlussfolgerung kann also nur lauten, dass die Lukrativität der Zinsbindung über einen langen Zeitraum eine sehr individuelle Beurteilung erfordert.
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