Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Ihr Gewerbe

Wir zeigen Ihnen worauf es ankommt.

Baufinanzierung

Eine Investition in Immobilien bietet Sicherheit. Gerade in Zeiten rasant steigender Mieten kann eine eigene Immobilie Planungssicherheit bieten. Selbst wenn Sie über kein Eigenkapital verfügen, ist eine gewerbliche Baufinanzierung ohne Eigenmittel noch möglich. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt.

Was ist eine gewerbliche Immobilienfinanzierung?

An vielen Standorten Deutschlands steigen die Mieten, gerade auch für Gewerbeimmobilien rasant an. Unternehmen und Teams wachsen. Startups drängen an den Markt. Zeitgleich wachsen auch die Städte an der Einwohnerzahl. An Neubauten mangelt es dennoch im Vergleich zur steigenden Nachfrage. Angebot und Nachfrage befinden sich kaum im Gleichgewicht. Einige Unternehmer sehen dies als Chance. Mit Coworking Spaces erobern sie die Innenstädte und machen sich den Markt zu nutze. Ebenso laufen nach Jahren auch vorhandene Mietverträge aus. Die Suche nach einem neuen Mietobjekt bringt so einige Unternehmen ins Staunen: Es gibt kaum Objekte und die vorhandenen sind wesentlich teurer pro Quadratmeter, als noch vor fünf Jahren. Was kann getan werden, um dem als Unternehmen entgegenzuwirken?

Eine Option ist das Investment in Immobilien oder Neubauten. Gerade in einer Zeit wie heute, in der die Mieten rasant in die Höhe schießen und zeitgleich Kredite vergleichsweise preiswert zu bekommen sind, bietet sich dies besonders an. Die gewerbliche Immobilienfinanzierung ist die Finanzierung eines Investments in bestehende gewerblich nutzbarer Immobilien. Dies kann von einzelnen Räumlichkeiten bis hin zu Grundstücken und Nebenbauten reichen. Anstatt Miete zu zahlen, wird nach der Anschaffung eine Finanzierung abbezahlt. Diese ist vorab definiert und gut planbar. Mieterhöhungen haben Sie nicht mehr zu fürchten. Die erworbene Sachanlage befindet sich mehr und mehr im vollständigen Besitz des Unternehmens. Zeitgleich tragen Sie als Unternehmen aber auch die volle Verantwortung, alle Rechten und Pflichten bezüglich der Immobilie. Dies beinhaltet beispielsweise die kompletten Nutzungsrechte, aber auf der anderen Seite auch die Notwendigkeit zusätzlicher Investments für Sanierungen. Auch Sanierungen werden unter den Baufinanzierungen zusammengefasst.

Die Finanzierung der Immobilien kann grundsätzlich über Eigenkapital oder Fremdkapital erfolgen. Mischformen sind ebenfalls möglich.  Die Summe des verwendeten Eigenkapitals beeinflusst die Konditionen. Wie aber sieht es ohne Eigenmittel aus? Ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine relevante Option?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital, ist das möglich?

Egal ob Sie als Unternehmen lieber in der eigenen Immobilie tätig sind, oder sich im Immobiliengewerbe ausweiten wollen, eine durchdachte und gute Planung der Finanzierung der Immobilien ist die Basis eines potenziellen Erfolges. Selbst ohne groß Eigenkapital einzubringen, ist diese aktuell möglich. Der Null Prozent Politik der Europäischen Zentralbank sei Dank, dass sich Banken dieser Option öffnen. Selbstverständlich bekommt nicht jedes Unternehmen auf Zuruf einfach eine Finanzierung. Verschiedene Aspekte sind hierbei zu beachten. Eine wesentliche Rolle in der Planung der Baufinanzierung spielt die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital lässt Ihnen als Unternehmen weniger Verhandlungsspielraum mit den Kreditgebern. Diese Finanzierungsmöglichkeit ist teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapitalanteil. Entsprechend ist die Geschäftsplanung gut zu durchdenken. Die zu tilgenden Raten sollten im Rahmen des Machbaren sein. Wenn die monatliche Belastung zu hoch angesetzt ist, droht das Geschäft sonst zu scheitern.

Damit eine gewerbliche Baufinanzierung ohne Eigenmittel überhaupt erst möglich ist, müssen Sie dem Kreditgeber eine entsprechende Sicherheit bieten. Wenn kein Eigenkapital notwendig ist, dient oft das Investitionsobjekt bereits als Sicherheit für die Bank. Unter Umständen können auch andere Sicherheiten ihre Chancen auf eine gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenmittel erhöhen. Selbst mit Sicherheiten, kann Ihnen noch keine Möglichkeit der Baufinanzierung ohne Eigenkapital garantiert werden.

Weitere Einflussfaktoren auf die Kreditvergabe ist Ihre Kreditwürdigkeit. Mit Hilfe der Informationen von Bonitätsprüfungsgesellschaften wird analysiert, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie Kredit und Zinsen auch tilgen können. Wenn für Sie eine schwache Bonität festgestellt wird, gehen Ihre Chancen auf eine gewerbliche Finanzierung der Immobilien ohne Eigenkapital gegen null. Selbst eine mittlere Kreditwürdigkeit kann bei vielen Banken bereits ein „Nein“ bedeuten.

Wesentliche Einflussfaktoren der Wahrscheinlichkeit für Ihr Unternehmen, eine gewerbliche Baufinanzierung ohne Eigenmittel zu erhalten, sind also andere Sicherheiten, die Sie bieten. Diese Sicherheiten können Lizenzen oder Sachanlagen, sowie auch Ihre Kreditwürdigkeit sein.

Der Einfluss der Immobilienart auf eine gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Verschiedene Aspekte beeinflussen die Bewertung des Investitionsobjektes als Sicherheit für eine Bank. Dies ist zum einen der aktuelle Zustand der Immobilie. Wenn die Immobilie zu Sanieren oder möglicherweise mit Chemikalien verseucht ist, dann wird die Sicherheit geringer bewertet. Natürlich sollte in diesem Fall auch der Kaufpreis entsprechend geringer sein. Neben der Beschaffenheit des Investitionsobjektes beeinflusst auch das Umfeld und die Infrastruktur des Umfeldes die Bewertung der Sicherheit. Wichtige Aspekte sind hierbei:

  • Angebotssituation im Umfeld
  • Nachfragesituation im Umfeld
  • Anbindung zum Öffentlichen Nahverkehr, Hauptverkehrsstraßen, Flughäfen und Häfen
  • Verfügbarkeit von Supermärkten, Kitas und Schulen
  • Industriesituation in der Umgebung
  • Wahrscheinlichkeit der reibungslosen Integration des angestrebten Zwecks der Immobilie in das direkte Umfeld, Chancen und Risiken
  • Konkurrenzsituation für die angestrebte Tätigkeit

wachsenden Wirtschaftszone. In einem Bezirk mit vielen Leerständen an gewerblichen Immobilien, wird eine Immobilie als Sicherheit mit geringerem Wert angesetzt. Banken wollen das Risiko eines Forderungsausfalls für sich minimieren. Internationale Abkommen, wie Basel II und Basel III nach der letzten Finanzkrise setzen Banken unter diesem Aspekt zusätzlich unter Druck. Dennoch kann eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel realisiert werden. Egal ob Logistikimmobilie, Sozialimmobilie, Geschäfts- und Wohngebäude zur Vermietung, Einzelhandelsimmobilie, Supermarktimmobilie oder zu welchem Zweck auch Immer Sie eine gewerbliche Immobilie erwerben wollen, planen und kalkulieren Sie es genau durch. Ist das Konzept stimmig? Können Sie die Freigabe zu Ihrer gewerblichen Nutzung erhalten? Wie sehen wirtschaftliche Prognosen des Zielgebietes aus? Je besser alles in sich stimmig und durchdacht ist, desto größer ist die Chance eine gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten. Vorausgesetzt, auch Ihre Kreditwürdigkeit ist gut genug.

Optionen der gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Für die Realisierung einer gewerblichen Finanzierung der Immobilien ohne Eigenkapital gibt es verschiedene Optionen im Hinblick auf die Tilgung des Kredites ohne Eigenmittel. Dies sind der Ratenkredit, der Annuitätenkredit und das endfällige Darlehen. In der Praxis sind die ersten beiden Optionen am häufigsten, weshalb wir uns weniger mit dem endfälligen Kredit ohne Eigenmittel beschäftigen.

Ratenkredit ohne Eigenmittel

Der Ratenkredit berücksichtigt eine Tilgung des Darlehens in Raten bei der Baufinanzierung. Die Raten sind in der Regel in der Höhe gleich. Sondervereinbarungen können in der Form geschlossen werden, dass im ersten Jahr beispielsweise keine oder geringere Raten getilgt werden. Je nach Erfolg Ihres Vorhabens können Sie auch Änderungen anstreben. So kann es sein, dass Sie die Tilgungsraten senken oder kurzfristig pausieren wollen. Mit etwas Glück und Verhandlungsgeschick kann Ihnen das auch mit dem aktuellen Kreditgeber bereits gelingen. Schließlich hängt die Tilgung Ihres Kredites auch mit dem Erfolg der Unternehmung zusammen. Für den Fall, dass Ihr Kreditgeber dies für Ihre Baufinanzierung nicht unterstützt, besteht gegebenenfalls die Möglichkeit einer Umfinanzierung. Wenn Sie ein Sondertilgungsrecht haben, könnten Sie den aktuellen Kredit gegen einen anderen Kredit zu neuen Konditionen austauschen. Selbst wenn Sie die Option nicht haben, lassen Kreditgeber oft mit sich reden.

Wenn der Kredit ohne Eigenmittel mit regelmäßigen Ratenzahlungen vereinbart wird, dann nimmt die Höhe der Darlehensverbindlichkeiten mit jeder Tilgungszahlung linear ab. Der Wert auf den Zinsen anfallen wird gleichbleibend weniger. Dementsprechend sinken auch die zu zahlenden Zinsen Monat für Monat. Nehmen wir mal an, Sie haben einen Ratenkredit als gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenmittel in Höhe von 240.000 Euro aufgenommen.

Diesen Zahlen Sie in 8 Jahren zu monatlichen Raten von je 2.500 Euro ab. Der vereinbarte Jahreszins liegt bei 4 Prozent. In diesem Beispiel haben Sie mit der ersten Rate zusätzlich Zinsen in Höhe von 800 Euro.  Im 13. Monat liegt die Rate immer noch bei 2.500 Euro, aber die Zinsaufwendungen betragen nur noch 700 Euro. Im 25. Monat liegen Sie bei 600 Euro. Beim Ratenkredit nehmen die Zinsaufwendungen parallel zur Summe der Verbindlichkeiten ab. Zu Beginn fließt mehr Liquidität aus Ihrem Unternehmen zur Rückzahlung der gewerblichen Baufinanzierung ohne Eigenmittel ab, als zum Ende hin.

Annuitätenkredit ohne Eigenmittel

Als Alternative zum Ratenkredit gibt es auch den Annuitätenkredit. Dieser Begriff wirkt auf dem ersten Blick vielleicht etwas fremd. Dennoch verbirgt sich dahinter eine ernstzunehmende Option. Anders als beim Ratenkredit sind beim Annuitätenkredit die monatlichen Zahlbeträge gleich. Zu Beginn sind die Tilgungsraten des Kredites ohne Eigenmittel im Vergleich noch relativ gering. Ein großer Anteil der Zahlraten besteht aus Zinsaufwendungen. Mit jeder neuen Rate steigt der Wert der Tilgung des Kredites. Der Wert der Zinsen sinkt. Die Höhe jeder Zahlungsrate ist dieselbe.

Nehmen wir an, Sie haben beispielsweise zur gewerblichen Finanzierung der Immobilien ohne Eigenkapital einen Annuitätenkredit in Höhe von 240.000 Euro aufgenommen. Dieser soll über 8 Jahre getilgt werden. Der vereinbarte Zinssatz liegt bei 4 Prozent pro Jahr. Dies würde bedeuten, dass Sie bei einer nachschüssigen Zahlung und einer Restschuld von 0 Euro monatlich 2.925,43 Euro zahlen würden. Auf das Jahr hochgerechnet wären das 35.105,16 Euro. Im ersten Jahr beinhalten die Zahlungen Tilgungen des Kredites ohne Eigenmittel in Höhe von 25.977.94 Euro. Zeitgleich betragen die Zinsen 9.127,17. Im Jahr 5 werden in Summe ebenfalls 35.105,16 Euro gezahlt. Allerdings ist das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung jetzt anders. Während die Zinsen auf das Jahr gerechnet nur noch 748,93 Euro betragen, liegt der Betrag der (Rest-) Tilgung bei 34.356,19 Euro. In Summe werden für dieses Darlehen Zinsen in Höhe von 40.840,90 gezahlt. Folgende Tabelle gibt einen Überblick über den Verlauf:

Jahr Schuldenstand Vorjahr Ratenzahlungen davon Zinsen / Gebühren davon Tilgung Schuldenstand am Jahresende
1 240.000,00 35.105,11 912,17 25.977,94 214.022,06
2 214.022,06 35.105,11 8.068,79 27.036,32 186.986,74
3 186.985,74 35.105,11 6.967,29 28.137,82 158.847,91
4 158.847,91 35.105,11 5.820,91 29.284,20 129.563,71
5 129.563,71 35.105,11 4.627,83 30.477,29 99.086,42
6 99.086,42 35.105,11 3.386,14 31.718,98 67.367,45
7 67.367,45 35.105,11 2.093,85 33.011,26 34.356,19
8 34.356,19 35.105,11 748,93 34.356,19 0,00
Summe 240.000,00 280.840,90 40.840,90 240.000,00 0,00

Der Einfluss von Sondertilgung und Laufzeit auf die gewerbliche Baufinanzierung ohne Eigenmittel

Beim endfälligen Darlehen werden über die Jahre Zinsen gezahlt. Die Tilgung des Kredites erfolgt in voller Höhe am Ende der Laufzeit.Im vorherigen Kapitel haben wir die zwei wesentlichen Varianten von Krediten nach dem Aspekt der Tilgung besprochen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen den Einfluss von Sondertilgung und Kreditlaufzeit auf die gewerbliche Baufinanzierung ohne Eigenmittel.Wie bereits angedeutet ist eine gewerbliche Finanzierung der Immobilien ohne Eigenkapital teurer als wenn Eigenmittel in eine Investition eingebracht werden. Umso wichtiger ist es, zu verstehen, welcher Betrag monatlich überhaupt getilgt werden kann. Welche Höhe an liquiden Mitteln steht Ihnen hierfür jeden Monat zur Verfügung?

Schauen Sie sich Ihre Finanzkennzahlen genau an. Wie viel an Überschuss erwirtschaften Sie monatlich? Wie hoch ist der Anteil an Abschreibungen, die enthalten sind? Sind alle gebildeten Rückstellungen notwendig, oder gibt es dort Spielraum?Im zweiten Schritt nehmen Sie auch die Planung für Ihre Immobilieninvestition zur Hand. Wie hoch werden die Kosten für Einrichtung, Renovierung und Sanierung? Wann werden diese fällig? Wie beeinflusst das Investitionsobjekt ihre künftige Liquidität?Wenn Sie all dies verstehen, dann können Sie sich der Kreditlaufzeit in Ruhe zuwenden. Entsprechend der Verfügbarkeit von liquiden Mitteln in Ihrem Unternehmen können Sie mit Hilfe der Laufzeit des Kredites für die gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital die monatlichen Tilgungen und verbundenen Zinsen durchplanen. Die Länge der Laufzeit beeinflusst die Höhe an Tilgungsraten sowie die Zinsaufwendungen und auch den Zinssatz. Je länger die Laufzeit, desto geringer die Tilgung.

Da der Schuldenstand entsprechend höher bleibt, ist auch der absolute Wert der Zinsaufwendungen höher. Da eine längere Kreditlaufzeit das Ausfallrisiko der Darlehenstilgung erhöht, verlangen Banken für längere Laufzeiten in der Regel auch einen höheren Zinssatz. Es gibt Tools und Vergleichsportale im Internet, mit denen Sie Szenarien beispielhaft durchspielen können.In einigen Fällen können Sie mit Ihrem Kreditgeber auch Optionen der Sondertilgung im Darlehensvertrag zur gewerblichen Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vereinbaren. Sondertilgungen sind außerplanmäßige Tilgungsraten. Sie verringern den Schuldenstand. Infolgedessen verringert sich auch der Wert an Zinsaufwendungen sowie die Höhe der folgenden Tilgungswerte.

Vorteile und Nachteile der Optionen der gewerblichen Immobilienfinanzierung im Überblick

Wie Sie sehen gibt es bei der gewerblichen Baufinanzierung ohne Eigenmittel einige Optionen zur Auswahl. Über die Art der Ratenzahlungen sowie die Vertragslaufzeit können Sie die monatlichen Zahlbeträge beeinflussen. Die Kreditwürdigkeit Ihres Unternehmens sowie die Sicherheiten nehmen einen wesentlichen Einfluss auf den angebotenen Zinssatz. Sondertilgungen sorgen für nachträgliche Anpassungen. Hier finden Sie die wesentlichen Vor- und Nachteile der Optionen der gewerblichen Finanzierung der Immobilien ohne Eigenmittel noch einmal im Überblick:

Wie auch Immer Sie die gewerbliche Immobilienfinanzierung realisieren, es ist oft empfehlenswert, sich auch mit einem Experten auszutauschen.

Begriff Wesentliche Vorteile Wesentliche Nachteile
Kredite ohne Eigenmittel Es ist keine Einbringung von Eigenkapital notwendig. Lediglich Fremdmittel werden für die Finanzierung der Immobilie verwendet. Laufende Rechnungen können folglich einfacher gezahlt werden. Die Verfügbaren Konditionen sind teurer als bei der Einbringung von Eigenmitteln.
Unter Umständen gibt es gar nicht erst ein Angebot zur Fremdfinanzierung.
Einbringung von Sicherheiten Die Kreditkonditionen verbessern sich bei der Einbringung von Sicherheiten.
Gegebenenfalls wird überhaupt erst eine Finanzierungsoption ermöglicht.
Wenn die Tilgung der Baufinanzierung ohne Eigenmittel nicht erfolgt, kann die Bank auf die Veräußerung von Sicherheiten zurückgreifen.
Ratenkredit Unter Berücksichtigung der gleichen Konditionen ist der Ratenkredit über die Vertragslaufzeit günstiger. Zu Beginn ist der Zahlbetrag höher als am Ende, wobei sich eine Immobilieninvestition oft erst nach ein paar Monaten positiv auf das Ergebnis ausübt.
Annuitätenkredit Die Raten sind fix und somit einfacher planbar.
Zu Beginn der Laufzeit fließt weniger Kapital aus dem Unternehmen ab, als beim Ratenkredit.
In Summe ist der Annuitätenkredit etwas teurer als der Ratenkredit.

Fazit

Wie auch Immer Sie die gewerbliche Immobilienfinanzierung realisieren, es ist oft empfehlenswert, sich auch mit einem Experten auszutauschen.