Grunderwerbsteuer Fakten (und wann sie entfällt!)
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalig erhobene Steuer. Sie fällt dann an, wenn der Eigentümer eines Grundstücks wechselt. Dabei spielt die Art des Eigentümerwechsels keine Rolle. Diese Steuer ist bei einem freihändigen Kauf genauso wie beim Erwerb eines Grundstücks im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu zahlen. Wissenswert ist außerdem, dass diese Art der Besteuerung auch bei einem Grundstückstausch greift. Eine der wenigen Ausnahmen bei der Besteuerung des Grundstückserwerbs stellen Erbschaften dar.
Rechtsgrundlagen der Grunderwerbsteuer
Auf welcher Rechtsgrundlage basiert die Grunderwerbsteuer?
Die rechtliche Basis der Grunderwerbsteuer stellt in Deutschland das zum Jahresbeginn 1983 in Kraft getretene Grunderwerbsteuergesetz dar. Es legte zu Beginn einen einheitlichen Steuersatz für alle Bundesländer fest. Einen solchen gibt es auch noch heute. Der Mindestsatz bei der Grundsteuer beträgt nach dem §11 des Grunderwerbsteuergesetzes 3,5 %.
Seit dem Herbst 2006 dürfen die Bundesländer einen individuellen Steuersatz festlegen. Das resultiert aus dem Artikel 115 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland.
Welche Rolle spielt der §94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs?
Das Grunderwerbsteuergesetz selbst enthält keine Definition des Grundstücks. Es verweist im §2 auf die allgemeingültige Definition. Sie leitet sich aus dem §94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ab. Er benennt als wesentliche Bestandteile eines Grundstücks alle „mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen“. Das heißt, auch der Wert der darauf befindlichen Gebäude wird in die Ermittlung des Gegenwerts für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer einbezogen. Nach der BGB-Definition fließen außerdem die Werte von Bäumen und Pflanzen auf dem Grundstück in die Berechnung ein.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern?
Aktuell gibt es nur zwei deutsche Bundesländer, die von der Möglichkeit eines individuellen Aufschlags keinen Gebrauch gemacht haben. In Bayern und Sachsen gilt nach wie vor der gesetzlich vorgeschriebene Mindeststeuersatz von 3,5 %. Einige Bundesländer haben den Grundsteuersatz in mehreren Stufen auf 6,5 % erhöht. Dazu gehören Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland sowie Schleswig-Holstein und Thüringen. Das heißt, die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt auch davon ab, wo sich das Grundstück befindet. Dieser Fakt ergibt sich aus den Zuständigkeitsregelungen im §17 des Grunderwerbsteuergesetzes.
Zahlungspflicht der Grunderwerbsteuer und Ausnahmeregelungen
Wer muss die Steuer für den Erwerb von Grundstücken bezahlen?
Leider ist die Annahme weit verbreitet, dass der neue Eigentümer eines Grundstücks der alleinige Schuldner der Grunderwerbsteuer ist. Der §13 des Grunderwerbsteuergesetzes trifft eine andere Aussage. Danach sind die „an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen“ die Steuerschuldner. Das heißt, der Käufer und der Verkäufer haften gesamtschuldnerisch für die Steuer. Allerdings greift hier die Vertragsfreiheit nach dem Artikel 2 des Grundgesetzes. Im notariellen Kaufvertrag können also abweichende Regelungen getroffen werden. Sie lassen die Vereinbarung der Zahlung der Grunderwerbsteuer allein durch den Käufer oder den Verkäufer zu. Das ändert allerdings nichts an, der gemeinsamen Steuerschuldnerschaft gegenüber dem Finanzamt.
Welche Ausnahmen gibt es bei der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer?
Der §13 des Grunderwerbsteuergesetzes benennt einige Ausnahmen, bei denen genau festgelegt ist, wer tatsächlich der Steuerschuldner ist. Liegt dem Eigentümerwechsel ein Enteignungsverfahren zugrunde, ist der Erwerber der alleinige Schuldner der Grunderwerbsteuer. Wer ein Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung kauft, ist ebenfalls allein in der Haftung für die daraus resultierende Steuerschuld. Bei Personengesellschaften haften alle daran beteiligten Personen gemeinsam für die beim Erwerb von Grundstücken anfallende Steuer.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Das Grunderwerbsteuergesetz enthält dazu einige Ausnahmeregelungen, welche der dortige §3 zusammenfasst. Grundsätzlich liegen all die Grundstücksverkäufe keiner Steuerpflicht, bei denen der errechnete Wert maximal 2.500 Euro beträgt. Die häufigsten Gegenstände für solche Eigentumsübertragungen sind Garagen in komplexen Anlagen mit Reihengaragen. Aber auch Verkäufe von Kleingärten fallen oftmals in diese Rubrik. Darüber hinaus gelten besondere Regelungen zur Grunderwerbsteuer bei Transaktionen unter Ehegatten sowie unter Eltern, Kindern und Großeltern. Eine weitere Sonderregelung greift bei der Vermögensteilung im Rahmen einer Ehescheidung. Kauft einer der geschiedenen Ehegatten dem ehemaligen Ehepartner beispielsweise die Anteile an einem Eigenheim ab, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Welche besonderen Ausnahmen gibt es bei der Grunderwerbsteuer?
Allerdings schreibt der §4 des Grunderwerbsteuergesetzes vor, dass das auf Gegenseitigkeit beruhen muss. Eine spezielle Ausnahme wurde für den Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union geschaffen.
Alle Übertragungen von Eigentum an Immobilien, die davon verursacht werden, unterliegen keiner Pflicht zur Zahlung von Grunderwerbsteuer.
Entfall der Grunderwerbsteuer bei Erben
Was ist zur Grunderwerbsteuer bei Erbschaften wissenswert?
Die Annahme eines Erbes stellt de facto ein Rechtsgeschäft zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück dar. Das heißt, für die Übernahme eines Grundstücks im Rahmen einer Erbschaft wäre theoretisch Grunderwerbsteuer zu zahlen. Doch die Bundesregierung hat auch dafür eine Ausnahme geschaffen. Sie findet sich im §3 des Grunderwerbsteuergesetzes, welcher allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung regelt.
Danach unterliegt die Besteuerung eines Grundstückserwerbs durch eine Erbschaft den Regelungen zur Erbschaftssteuer. Dabei gibt es mehrere Besonderheiten. Bei Immobilien mit selbst genutztem Wohnraum entfällt die Erbschaftssteuer als Ersatz der Grunderwerbsteuer komplett, wenn der Wohnraum eine Fläche von 200 qm nicht übersteigt.
Welche Freibeträge gelten beim Erben und Verschenken von Grundstücken?
Bei Schenkungen unter Lebenden greift die Grunderwerbsteuer ebenfalls nicht. Stattdessen wird eine Schenkungssteuer erhoben. Dort fließen bei der Übertragung des Eigentums an Grundstücken genau die gleichen Freibeträge wie bei Erbschaften ein. Sie finden sich im §13 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes. Bei Schenkungen unter Ehepartnern bleiben Grundstückswerte von bis zu 500.000 Euro steuerfrei. Kinder und Stiefkinder können Grundstücke bis zu einem Wert von 400.000 Euro steuerfrei als Geschenk oder Erbe erhalten. Großeltern können ihren Enkeln Grundstücke im Wert von maximal 200.000 Euro schenken, ohne dass diese für den Erwerb der Rechte Steuern bezahlen müssen. Bei Grundstücken mit einem höheren Wert richtet sich der auf die Differenz anzuwendende Steuersatz nach dem Vermögenswert in Verbindung mit der persönlichen Steuerklasse des Erben oder Beschenkten.
Wie ändert sich die Steuerschuldnerschaft bei Erbschaft und Schenkung?
Das Grunderwerbsteuergesetz geht von einer gemeinsamen Steuerschuldnerschaft des alten und neuen Grundstückseigentümers aus. Bei einer Schenkung gehen der Schenker und der Beschenkte ebenfalls eine gemeinsame Verpflichtung zur Zahlung der Steuer ein. Eine Ausnahme gibt es beim Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch Erbschaft. In diesen Fällen ist immer der Erbe der alleinige Steuerschuldner. Besonderheiten hat der Gesetzgeber für Erbengemeinschaften vorgesehen. Bis zur endgültigen Zuordnung der einzelnen Erbteile (Erbauseinandersetzung) haftet der Nachlass für die Steuerschuld.
Ab wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Daten zur Erhebung der Grunderwerbsteuer müssen dem Finanzamt nach den §18 und 19 des Grunderwerbsteuergesetzes angezeigt werden. Diese Pflicht trifft die Steuerschuldner und die Notare, welche die Verträge über Grundstücksübertragungen beurkunden. Dafür gilt eine Frist von 2 Wochen ab Kenntnis der Eigentumsübertragung. An dieser Stelle ist wissenswert, dass die Anzeigepflicht auf für Grundstückserwerbe gilt, für welche das Gesetz Ausnahmen von der Steuerpflicht vorsieht.
Die unmittelbare Fälligkeit resultiert parallel aus dem §38 der Abgabenordnung und dem §14 des Grunderwerbsteuergesetzes. Der dortige §15 regelt eine reguläre Zahlungsfrist binnen eines Monats nach der Erteilung des Steuerbescheids. Danach besteht auch die theoretische Möglichkeit einer Stundung durch das zuständige Finanzamt. Allerdings zeigt die Praxis, dass die meisten Finanzämter keine Stundung einräumen.
Welche Rolle spielt der §873 BGB bei der Grunderwerbsteuer?
Diese Rechtsnorm kommt ins Spiel, weil das Grunderwerbsteuergesetz selbst keine Definition des Grundstücks enthält, sondern auf das Bürgerliche Gesetzbuch verweist. Daraus resultiert die Tatsache, dass die Wertermittlung für die Grunderwerbsteuer die Rechte und Belastungen eines Grundstücks berücksichtigt. Sie finden sich in den Abteilungen II und III des Grundbuchs und umfassen auch Erbbaurechte und Grundpfandrechte. Übernimmt ein Käufer beispielsweise Restschulden eines per Hypothek gesicherten Kredits, fließt dieser Betrag in die Wertermittlung für die Bemessung der Grunderwerbsteuer ein.
Welche Besonderheiten gibt es beim Erwerb von Eigentumswohnungen?
Die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt es mit Ausnahme von Erbschaften und Schenkungen auch der Übertragung von Rechten an Eigentumswohnungen. Das resultiert schlicht aus der Tatsache, dass jeder Eigentümer beim Kauf einer Wohnung einen Eigentumsanteil am Grundstück erwirbt, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Bei der Wertermittlung für die Steuerbemessung fließen mehrere Elemente ein. Sie umfassen den Wert der eigentlichen Wohnung samt der dazugehörigen Nebengelasse. Hinzu kommt der Wert der Anteile am Gemeinschaftseigentum. Die im Rahmen des Kaufs übernommenen Anteile an den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft für Instandhaltungen fließen in die Wertermittlung für die Grunderwerbsteuer nicht ein.
Wie wirken sich nachträgliche Wertminderungen auf die Steuerhöhe aus?
Die dafür geltenden Regelungen trifft der §16 des Grunderwerbsteuergesetzes. Einen Antrag auf die Minderung der Grunderwerbsteuer können Erwerber innerhalb einer Frist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang stellen. Dabei wirken sich allerdings nur Wertminderungen aus, die sich aus den Rechten der Käufer bei Mängeln am Kaufgegenstand nach dem §437 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergeben.
Gibt es die Grunderwerbsteuer bei einer Rückabwicklung zurück?
Regelungen zum Umgang mit der Grunderwerbsteuer bei Rückabwicklung von Kaufverträgen für Grundstücke enthält ebenfalls der §16 des Grunderwerbsteuergesetzes. Sie besagen, dass eine Aufhebung des Steuerbescheids bei einer Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren möglich ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Rückkaufsrecht oder ein Widerruf des Erwerbs seitens des Käufers für die Rückabwicklung ursächlich ist. Auch eine erfolgreiche Anfechtung eines Vertrags zur Übertragung von Eigentumsrechten kann eine Änderung oder Aufhebung des Bescheids über die Grunderwerbsteuer nach sich ziehen. Das gilt genauso für den Fall, dass ein Vertrag nachträglich beispielsweise durch die Geltendmachung der Rechte von Dritten für nichtig erklärt wird.
Welche Rolle spielt die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die Änderungen der Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück darf das Grundbuchamt erst dann ins Grundbuch eintragen, wenn eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Das resultiert aus dem §22 des Grunderwerbsteuergesetzes. Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt, dass es keine nennenswerten Risiken für einen Ausfall der Grunderwerbsteuer gibt oder diese für den betreffenden Vorgang gar nicht anfällt. Besonderheiten gelten, wenn die Eigentumsübertragung zwischen Anteilseignern einer Personen- oder Kapitalgesellschaft (mit Ausnahme der GbR) stattfindet. In diesen Fällen ist keine Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Änderung der Daten im Grundbuch erforderlich.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten für die Grunderwerbsteuer gibt es?
Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Erwerbsnebenkosten, die auch bei einer Vollfinanzierung nicht über die Kreditsumme abgedeckt sind. Das heißt, die Erwerber müssen die zu erwartende Steuerlast als Eigenkapital bereithalten. Alternativ wäre eine 110 %-Finanzierung möglich. Allerdings ist diese nicht ratsam, weil sie in der Regel eine höhere Zinslast nach sich zieht. Das heißt, hier müssen Käufer nach anderen Möglichkeiten der Finanzierung suchen. Ein Beispiel dafür wäre ein nicht zweckgebundener Konsumkredit als Ergänzung der Immobilienfinanzierung. Dabei liegt der Fokus auf Angeboten, bei denen jederzeit eine teilweise oder vollständige Rückführung der Kreditsumme ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. Der bessere Weg ist jedoch die Beleihung von Guthaben in Versicherungen. Dabei gibt es einerseits niedrigere Zinsen und andererseits verschiedene Optionen bei der Rückführung der Kreditsumme. Einige Versicherer bieten bei der Beleihung sogar eine Verrechnung mit den garantierten Ablaufleistungen an.
Zusammenfassung – Welche Schlussfolgerungen ergeben sich für die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer leitet sich aus dem Standort des Grundstücks und aus der Art des Erwerbs ab. Es fallen in Deutschland mindestens 3,5 % Grunderwerbsteuer an. In einigen Bundesländern ist sie mit 6,5 % deutlich höher. Bei Erbschaften und Schenkungen ersetzen die Erbschafts- und Schenkungssteuer die Grunderwerbsteuer. In einigen Fällen verzichtet der Fiskus beim Erwerb von Grundstücken gänzlich auf die Erhebung einer Steuer.
Bei der Steuerschuldnerschaft müssen Erwerber Unterschiede beachten, die von der Art des Erwerbs abhängig sind. Beim „normalen“ Kauf besteht immer eine gemeinschaftliche Steuerschuldnerschaft des Käufers und des Verkäufers. Die Grunderwerbsteuer ist binnen eines Monats nach Bescheiderteilung fällig. Deutsche Finanzämter lassen sich nur in wenigen Ausnahmefällen auf eine Stundung ein. Am besten ist es, den kalkulierten Betrag der Steuer für den Grundstückserwerb als Eigenkapital vorzuhalten. Muss die Steuerlast über einen Kredit finanziert werden, verteuert sich der Grundstückserwerb unnötig.
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