Warum verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Vorfälligkeitsentschädigung Bank

Sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen, die beispielsweise eine Immobilie bauen oder kaufen wollen, benötigen dazu einen Immobilienkredit von einer Bank. Vergibt die Bank diesen Kredit, dann legt sie zusammen mit dem Kreditnehmer im Vorfeld fest, welchen Zinssatz und welche Laufzeit der Kredit haben wird. Im Idealfall profitieren beide Parteien von diesem Darlehen, der Kreditnehmer als auch der Kreditgeber. Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit eine Immobilie zu erbauen bzw. zu erwerben und der Kreditgeber, also die Bank, kann mit festen Einnahmen aus den Zinsen des Kredits rechnen.

Da ein Immobilienkredit nicht selten zwischen 25 und 30 Jahren läuft, ist er (bzw. die Zinsen) für jede Bank eine gute langfristige Einnahmequelle. Die Bank muss sich jedoch gleichzeitig für die Vergabe des Kredits refinanzieren, indem sie zum Beispiel Anleihen herausgibt. Sie kann aber auch langfristige Spareinlagen der Kunden als Kredite an andere Kunden vergeben. Für diese Anleihen und auch für die Spareinlagen muss die Bank wiederum Zinsen an die Sparer zahlen. Wird jedoch ein Kredit vor dem Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt, dann hat die Bank durch die Zinsen große Verluste bei den Einnahmen. Diesen Verlust gleichen die Kreditinstitute wieder aus, und zwar mit einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Was genau ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Aus Sicht der Bankkunden und der Kreditnehmer ist eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung so etwas wie eine Strafzahlung. Die Bank bestraft den Kreditnehmer dafür, dass der Kredit vor Fälligkeit, d.h. vor dem Ablauf der vereinbarten Laufzeit, getilgt wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz für die Bank, die Zinsverluste einfährt, wenn der Kunde seinen Immobilienkredit statt nach den vereinbarten 25 oder 30 Jahren schon nach zehn Jahren wieder zurückzahlt. In einer Vorfälligkeitsentschädigung sieht die Bank einen Ausgleich, da sie einen wirtschaftlichen Schaden genommen hat. Die meisten Fälle von Vorfälligkeitsentschädigungen gibt es bei Immobilienkrediten mit einer Laufzeit von 5 – 15 Jahren; 20 Jahre sind eher selten anzutreffen. Der Grund liegt in den fest vereinbarten Zinsen. Die Bank garantiert dem Kunden eine Zinssicherheit für den Zeitraum von 5 bis maximal 15 Jahren.

Beispiel Vorfälligkeitsentschädigung

Ein Ehepaar baut zusammen ein Haus und sie nehmen dafür einen Kredit von 200.000 Euro bei einer Bank auf. Die Zinsen für diesen Kredit liegen bei fünf Prozent und es wird eine Laufzeit von 15 Jahren vereinbart. Jetzt scheitert die Ehe und die Ehefrau zieht mit ihrem neuen Partner zusammen.

Das Haus ist dem Ehemann allein viel zu groß und er beschließt, es zu verkaufen und mit dem Geld aus dem Verkauf das Darlehen bei der Bank zu tilgen. Der Satz für die festen Zinsen hat noch eine restliche Laufzeit von 10 Jahren. Eine Vorfälligkeitsentschädigung schuldet der Ehemann jedoch nur noch für fünfeinhalb Jahre. Nach den fünfeinhalb Jahren ist der zehneinhalbjährige Zeitraum seit der Auszahlung des Kredits vorüber.
Der Ehemann muss der Bank eine Entschädigung zahlen, nur weil er seinen Kredit auf einen Schlag zurückzahlen kann.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die genaue Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist jedoch nicht so einfach und kann oft fehlerbehaftet sein. Die Verbraucherschutzorganisationen raten Bankkunden, die ihren Kredit vor dem eigentlichen Ende der Laufzeit tilgen wollen, die Kalkulation der Bank sehr genau zu überprüfen. Die Verbraucherzentralen oder auch ein Anwalt, der sich auf Baufinanzierungen und Kredite spezialisiert hat, sind in diesem Fall eine große Hilfe.

Sie überprüfen für die Kreditnehmer die Vorfälligkeitsentschädigungsberechnungen der Banken und Sparkassen. Obwohl die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung relativ komplex ist, gibt es jedoch eine Standardformel, mit der die Sparkassen und Banken in Deutschland arbeiten:

Kreditrestkapital x Restlaufzeit x Zinsabstand = Vorfälligkeitsentschädigung

Beträgt die restliche Summe eines Kredits zum Beispiel 180.000 Euro, die Restlaufzeit 5 Jahre und der Zinsabstand liegt bei 2 %, dann darf die Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr als 18.000 Euro betragen. Grundsätzlich kommt es bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung auf 4 Aspekte an:

Mit der Restlaufzeit ist nicht die ursprüngliche Laufzeit des Immobilienkredits gemeint, sondern die Laufzeit bis zum nächstmöglichen Termin für eine entschädigungsfreie Kündigung. Grundsätzlich ist Folgendes zu beachten: Eine Verdoppelung der Kreditsumme oder der restlichen Laufzeit bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin verdoppelt eher grob geschätzt auch die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nicht jeder, der seinen Kredit mit einer Einmalzahlung vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit kündigt, muss damit rechnen, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Sie ist vor allem ein Thema bei einem Kredit aus einem klassischen Bausparvertrag, den der Bankkunde vor Fälligkeit zurückzahlt. In diesem Fall hat die Bank nicht das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Das Gleiche gilt auch bei Finanzierungen, die eine Festschreibung der Zinsen von mehr als 10 Jahren haben. Es ist daher nicht verwunderlich, dass die meisten Banken und Sparkassen bei Immobilienverträgen mit hohen Volumina die Höhe der Zinsen selten länger als 10 Jahre vereinbaren.

Wer einen Kredit für den Kauf oder den Bau einer Immobilie aufnimmt, sollte die Klausel zur Vorfälligkeitsentschädigung sowie die Kündigungszeit unbedingt in den Vertrag aufnehmen lassen. Sollte der Kredit vor dem Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden, ist diese Klausel sehr wichtig und spart Ihnen jede Menge Geld. Grundsätzlich fällt die Entschädigung für die Bank aber nur für Darlehen mit einer Zinsfestschreibung an. Kreditnehmer, die sich für einen variablen Zinssatz entscheiden, sparen viel Geld, denn in diesem Fall hat die Bank keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der variable Zinssatz hat seine Vor- aber auch Nachteile. Ändert die Bundesbank innerhalb der Laufzeit des Kredits den sogenannten Leitzins, dann verlangt die Bank unter Umständen höhere Zinsen. Auf der anderen Seite profitieren die Kreditnehmer, wenn die Zinsen gesenkt werden.

Aktuell ist ein variabler Zinssatz bei einer relativ kurzen Laufzeit die sicherere Variante, da Mario Draghi, der Chef der Europäischen Zentralbank (EZB), höchstwahrscheinlich keine Leitzinserhöhung durchführen wird.

Das Recht auf einen Widerruf

Zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung gibt es eine Menge Urteile, denn immer wieder müssen sich die Gerichte um Streitigkeiten zwischen Banken und Kunden kümmern. Die Urteile halten sich die Waage, denn es wird ebenso oft für den Kreditnehmer und gegen die Bank entschieden, wie es auch umgekehrt der Fall ist. Seit 10 Jahren gibt es aber ein wegweisendes Urteil, was der Bundesgerichtshof in Karlsruhe gefällt hat. Das Urteil lautet, dass Banken und Sparkassen jedem ihrer Kunden eine Frist für den Widerspruch einräumen müssen. Immer wieder kam es in der Vergangenheit zu diversen Formfehlern in den zahlreichen Kreditverträgen, in denen es keine Frist für einen Widerspruch gab. In der Folge konnten die Kreditnehmer auch noch viele Jahre, nachdem sie einen Kredit aufgenommen haben, eine Ablösung ohne eine Entschädigung für die Bank verlangen.

Das ewige Widerrufsrecht von Verträgen, in denen es um Immobilien geht, wurde von der Bundesregierung allerdings per Gesetz gekippt. Seit dem 21. Juni 2016 gibt es daher neue Regelungen beim Widerruf. Die von den Kreditnehmern einzuhaltende Frist ist automatisch nach einer Dauer von einem Jahr und zwei Wochen erloschen. Dabei spielt es keine Rolle mehr, ob die Belehrung über den Widerruf Fehler beinhaltete oder nicht.

Welche Alternativen zur Vorfälligkeitsentschädigung gibt es?

Es gibt viele Gründe, warum Kreditnehmer ihren Kredit vor dem eigentlichen Ende der Laufzeit zurückzahlen möchten. Das kann, wie weiter oben bereits in einem Beispiel erwähnt, eine Scheidung sein. Auch ein Umzug zum Beispiel ins Ausland oder eine schwere Krankheit kann der Grund für eine vorzeitige Ablösung eines Darlehens sein. Wer hingegen schon bei der Unterzeichnung des Kreditvertrags nicht richtig aufpasst, darf sich später nicht wundern, wenn es teuer wird. Es muss aber nicht zwangsläufig zu einer Vorfälligkeitsentschädigung kommen, denn es gibt dazu Alternativen.

Die Gerichte untersagen den Banken Fantasiepreise zu verlangen, wenn es um die Entschädigung für entgangene Zinsen geht. Viele Banken haben mittlerweile reagiert und bieten gegen einen kleinen Aufschlag bei den Zinsen auch einen Kredit an, der ohne die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Ablösung auskommt. Bei dieser Alternative profitieren die Banken ebenso wie die Kunden. Die Bank bekommt mehr Zinsen und der Kunde spart eine Menge Geld, wenn er die Entschädigung nicht zahlen muss. Allerdings ist es immer eine sehr gute Idee, den Mehrpreis durch die höheren Zinsen einmal genau auszurechnen. Oftmals kann es sein, dass die Bank die Zinsen so hoch ansetzt, dass letztendlich eine Entschädigungssumme die bessere Alternative ist.

Verzicht auf Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank

Es gibt jedoch noch andere Varianten, wie zum Beispiel einen Kredit, bei dem der Verzicht auf die Vorfälligkeitsentschädigung vonseiten der Bank immer an ein bestimmtes Ereignis gekoppelt ist. Das kann unter anderem ein Umzug in eine andere Stadt sein, den der Kreditnehmer aus beruflichen Gründen machen muss. Arbeitslosigkeit wäre ebenfalls ein Grund, warum die Bank auf die Entschädigung verzichtet. Leider sind diese Varianten nicht kostenfrei. Die Bank verlangt bei der Unterschrift des Kreditvertrags einige Hundert Euro extra, um die Klauseln mit in den Vertrag aufzunehmen. Außerdem gibt es noch generell die Möglichkeit sich abzusichern, wenn es zu einem Ausstieg aus dem Kreditvertrag kommen sollte. In der Regel verlangt die Bank auch hier einen Aufschlag bei den Zinsen.

Experten raten den Kreditnehmern dazu, vor Unterzeichnung sehr genau abzuwägen, welche der Alternativen sie in Zukunft vielleicht benötigen. Das gilt für alle, die beruflich damit rechnen müssen, vielleicht sogar ins Ausland zu müssen. In vielen Bereichen wird in der heutigen Zeit berufliche Flexibilität vorausgesetzt. Wer seinen Wohnort ins Ausland verlegt und sein Eigenheim daher aufgibt, freut sich über einen Kreditvertrag, der keine Vorfälligkeitsentschädigung enthält.

Was passiert, wenn die Bank den Kreditvertrag vorzeitig kündigt?

Wenn ein Kreditnehmer die Raten seines Kredits nicht mehr zahlen kann, hat die Bank das Recht dazu, den Kreditvertrag einseitig zu kündigen. Ist das der Fall, dann kann die Bank zwar keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, aber sie hat das Recht, einen sogenannten Erfüllungsschaden zu verlangen. Dabei handelt es sich um eine andere Form der Vorfälligkeitsentschädigung. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2013 darf die Bank diesen Schaden aber nicht verlangen. Sie hat lediglich ein Anrecht auf einen Schadensersatz, der 2,5 % des Basiszinses nicht überschreiten darf.

Viele halten diesen Erfüllungsschaden für vollkommen sinnlos. Ein Kreditnehmer, der seine Kreditraten nicht mehr an die Bank zurückzahlen kann, wird auch kaum in der Lage sein, noch Schadensersatzleistungen zu erbringen. Die Bank hat in diesem Fall jedoch das Recht, vor Gericht zu ziehen und zum Beispiel ein Pfändungsurteil zu bekommen.

Worauf sollten Kreditnehmer unbedingt achten?

Kaum jemand, weder Privatpersonen noch Unternehmen haben die finanziellen Mittel eine Immobilie vollständig aus eigenen Geldern zu finanzieren. Die meisten Bauherren sind daher auf einen Kredit von der Bank angewiesen. Bevor aber der Kreditvertrag für eine Immobilie unterschrieben wird, sollten die Kreditnehmer auf folgende Punkte achten:

Sondertilgungen vereinbaren

Es ist wichtig, kostenlose Sondertilgungen in den Kreditvertrag aufnehmen zu lassen. So ist es möglich, während der Laufzeit des Kredits zusätzliche Raten zu zahlen, die über die vereinbarte Rate hinausgehen. Damit lässt sich der Kredit schneller tilgen und es fallen keine zusätzlichen Gebühren vonseiten der Bank an. Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich durch die kostenlosen Sondertilgungen geschickt umgehen.

Während der Laufzeit Geld sparen

Wenn Sie Ihren Kredit nach der Laufzeit von 10 Jahren kündigen möchten, müssen Sie der Bank keine Entschädigung zahlen. In der Regel ist dann die Frist für die Zinsbindung schon abgelaufen. Es lohnt sich auf jeden Fall, in den 10 Jahren Geld anzusparen, denn nur dann lässt sich eine teure Anschlussfinanzierung effektiv vermeiden.

Eine höhere Tilgungsrate vereinbaren

Je höher die Tilgungsrate ist, umso teurer werden auch die monatlichen Raten. Alle, die sich das finanziell leisten können, sollten eine geringe Laufzeit und hohe Raten vereinbaren, um schneller schuldenfrei zu sein.