Sanierung von Gewerbeobjekten – wie groß ist der Aufwand?
Bei einer Sanierung von Gewerbeobjekten, die weit über die sonst üblichen Instandhaltungsmaßnahmen hinausgeht, bedeutend Eingriffe in die Bausubstanz. Die meisten Sanierungsarbeiten tragen zur Erhöhung der Bausubstanzwerterhaltung bei. Sanierung bedeutet auch, die Wiederherstellung eines Bauwerkes, dessen Schäden beseitigt wurden und damit der Erhöhung des Wohnkomforts dient. Bei Gewerbe- und Industrieobjekten spielt die Funktionalität eine große Rolle, schließlich soll das Umfeld für die bestimmten Arbeitsabläufe und Bedingungen für die Arbeiter optimal aufeinander abgestimmt sein. Es gilt, den zahlreichen Anforderungen, Vorgaben oder Vorschriften gerecht zu werden. Nicht vergessen sollte man auch die Schaffung komfortabler und gemütlicher Räume für Mitarbeiter und Kunden.
Der Erlaubnisantrag
Wird bei den Sanierungsarbeiten die Gebäudehülle maßgeblich verwandelt, oder es tritt bei dem statischen Tragwerk eine Veränderung ein, wird ein Bauantrag benötigt. Der ausführende Planer muss die nötigen Antragsunterlagen sowie sämtliche Zeichnungen zusammenstellen und bei der zuständigen Baubehörde unterschrieben vorlegen. Sie bestätigen mit Ihrer Unterschrift auch den fachlich und inhaltlich korrekten Inhalt des Antrages.
Ein Erlaubnisantrag wird fällig, wenn folgende Sanierungsmaßnahmen einer der folgenden Bereichen erfasst:
- Die Statik wird bei einem Dachumbau verändert
- Der Keller wird um- bzw. ausgebaut
- Bei den Fassadensanierungsmaßnahmen werden Aufbau und Aussehen stark verändert
- Es entsteht ein Anbau
- Bei neu eingebauten Heizräumen sowie einer neu errichteten Lagerstätte für Heizöl oder Flüssiggas
- Falls noch Veränderungen an der Abwasseranlage geplant sind
Genehmigungsfreie und genehmigungspflichtige Sanierung von Gewerbeobjekten
Es gibt also genehmigungsfreie und genehmigungspflichtige Sanierungsmaßnahmen. In einigen Fällen ist es, den Umständen angepasst, möglich und man kann auf die Unterstützung eines Architekten verzichten, was einiges an Kosten einspart. Dennoch sollte man sich diesen Schritt gut überlegen. Denn nur ein Architekt kennt sich mit der momentanen Gesetzeslage aus und kann die Bausubstanz fachkundig beurteilen. Bei Sanierungsmaßnahmen treten auch Fragen zu Brandschutz, Wärmeschutz sowie Schallschutz auf. Diese Sachlagen bedürfen fachmännischer Klärung durch einen Planer, ebenso wie die Aufsichtsführung der handwerklichen Arbeiten. Holen Sie sich verschiedene Angebote von Architekten ein und bedenken Sie auch die kostengünstigere Variante, einen Planer nur für die schwierigen Sanierungsabschnitte mit einzubeziehen, um somit die Sicherheit für ein Bauwerk ohne Mängel zu erhalten. Ein Planer, der sämtliche Sanierungsmaßnahmen durchführt, erhöht zwar am Beginn der Bauphase die Kosten, doch es erspart jede Menge Ärger im Nachhinein, sollten Planungsfehler oder Baumängel bei Eigenregie auftreten.
Optimale Bedingungen durch Sanierung und Umbau schaffen
In vielen Objekten sind die Faktoren von optimalen Bedingungen nicht oder nur unzureichend erfüllt, da entweder bei der Planung nicht darauf geachtet wurde, oder aber sich die Arbeitsbedingungen im Betrieb verändert haben.
Eine Modernisierung, ein Umbau oder eine Sanierung solcher Gewerbeobjekte kann sich jedoch schnell wirtschaftlich rechnen, wenn diese Arbeiten unter Berücksichtigung sämtlicher wichtigen Punkte durchgeführt werden.
Der Erfolg dieser Maßnahme hängt neben professionell ausgeführten Arbeiten auch von einer sorgfältigen Bauplanung ab.
Schadensanalyse
Eine exakte Analyse des Bauzustandes ist Voraussetzung und setzt sich aus unterschiedlichen Komponenten zusammen, die gemeinsam eine bedeutende Grundlage für die Ausarbeitung eines Erlaubnisantrages bilden. Eine wichtige Rolle spielen aufgrund der Schadenserfassung, die speziell nach Aufmaß angefertigten Zeichnungen, in denen Bau- sowie Konstruktionsteile, die aufgrund eines schlechten Erhaltungszustandes ausgetauscht oder repariert werden müssen. Bei einer Schadensanalyse können Sie auf feuchte beziehungsweise rissige Wände treffen, oder es treten Schimmelflecken in den Sanitärräumen auf, die eventuell einer aufwendigen Sanierung bedürfen. Nachdem der momentan Zustand des sanierungsbedürftigen Objektes erfasst wurde, kann mit der Ausführung einer Planung begonnen werden. Die beste Beratung und Ausführung der Planung erhalten Sie natürlich von einem Unternehmen, das auf die Sanierung von Gewerbeobjekten spezialisiert ist. Hier findet nach der Auswertung sämtlicher Schadensanalysen eine detaillierte Zusammenstellung des Arbeitsaufwandes sowie den benötigten Materialien statt. Sollte die Möglichkeit bestehen, dass Sie Ihre Kenntnisse und Arbeitskraft gerne mit einbringen würden, ist es auf jeden Fall notwendig, dass Sie vor Auftragsvergabe eine Absprache mit dem Bauunternehmen treffen.
Auswahl der Sanierungsmethoden
- Bei einer Fassadendämmung im Bereich Außendämmung sollten die Außenwände bei der Sanierung von Gewerbeobjekten immer thermisch isoliert sein, da die meiste Heizenergie über die Außenwände verloren geht.
- Die Dachdämmung stellt eine optimale Lösung zur Energieeinsparung dar. Bis zu 20% der Heizkosten lassen sich durch diese Investition einsparen. Die Kosten der Dachsanierung hängen unter anderem von der Beschaffenheit der Dachdeckung ab.
- Holzfenster erfreuen sich immer größerer Beliebtheit und werden bei einer Sanierung gerne wegen seiner schall- und wärmedämmenden Wirkung verwendet. Holzfenster sind atmungsaktiv und bestehen zu 100% aus nachwachsenden Rohstoffen. Natürlich muss man sie nach Jahren neu lackieren, da Witterung und Nässe das Holz austrocknet, dennoch eine attraktive Alternative zu Kunststofffenster.
- Eine Solarthermieanlage erhält die thermische Energie aus Sonnenstrahlen und funktioniert mit niedrigen Betriebskosten. Also eine gute Alternative zu den herkömmlichen Gas- oder Ölheizungen. Nutzen Sie also die Energie der kostenlosen Sonne für sich und überdenken deren Einbau. Eine Investition beinhaltet vor allem den technisch notwendigen Aufwand und man stellt sich natürlich die Frage, ob der Aufwand lohnt.
- Eine Solarthermie besteht unter anderem aus Kollektoren, die sich durch Sonneneinstrahlung erwärmen. Betrachtet man den finanziellen Aufwand des Einbaus der Solarthermie, kann man nur aus der Sicht eines Ökologen den positiven Wert der Anlage erkennen. Spart sie doch jede Menge an Rohstoffen, die unsere Umwelt belasten. Öl und Gasförderanlagen könnten bei einer weiten Verbreitung der Solarthermie verringert werden und weniger Schadstoffe würden durch die Verbrennung dieser Mittel Landesweit entstehen.
Es gibt Finanzierungshilfen aus den staatlichen Fördertöpfen
Bei der BAFA, dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle gibt es Finanzhilfen für den Bereich Biomassenheizung oder Solarthermie. Hier erfolgt die Antragstellung erst, wenn die Geräte in Betrieb sind, spätestens jedoch neun Monate nach Einbau. Die BAFA leistet ausschließlich Bargeldzahlungen. Anders läuft es bei der KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau. Hier gibt es vor allem günstige Kredite. Es sind aber auch Geldleistungen in Form von Zuschüssen oder ein Tilgungsverzicht möglich. Wer sich also mit der Absicht trägt, eine Solarthermie Anlage beziehungsweise eine Holz- oder Pellet Heizung in sein Sanierungskonzept mit aufzunehmen, kann bei der BAFA einen Antrag auf Fördergelder stellen. Denken Sie eher in die Richtung, sich für eine Dämmung, energiesparende Fenster oder einen Gasbrennwertkessel zu entscheiden, beantragen Sie am besten die KfW Fördergelder (deren Förderhöhe kann sich jedoch zeitweise verändern). Der nachträgliche Einbau einer Solaranlage oder neuen Fenstern wird nicht nur durch Fördergelder belohnt, sonder schlägt sich auch langfristig auf die Energiekosteneinsparung bei der Sanierung von Gewerbeobjekten nieder. Die Aussicht auf die höchsten Fördergelder erhält man nur, wenn das sanierungsbedürftige Gebäude komplett energetisch saniert und dadurch ein gehobenes Energie Niveau entsteht. Der Wert der sanierten Immobilie steigt erheblich und bringt auch noch einen zusätzlichen Vorteil mit sich. BAFA und KfW Fördergelder lassen sich kombinieren und Sie können aus beiden Förderprogrammen den maximalen Zuschuss herausholen. Auch Bundesländer und Kommunen bieten regionale Zuschüsse für Sanierungen an, die Informationen hierfür erhalten Sie von einem Energieberater.
Engagieren Sie Ihren Energieberater als Baubegleiter, um Bauschäden und Mängel zu vermeiden. Ihr Energieberater wird von der KfW mit 50% beziehungsweise max. bis zu 4.000 Euro bezuschusst.
Hausbanken sind bei der Sanierung von Gewerbeobjekten unverzichtbar.
Zusammenarbeit mit der KfW-Förderbank verschiedene Varianten zur finanziellen Unterstützung unterschiedlichster Sanierungswünsche an. Förderangebote ergänzen den individuellen Sanierungskredit Ihrer Hausbank. Oftmals werden mehrere Förderprogramme miteinander kombiniert. Bevor mit der Sanierung begonnen wird, sollte unbedingt ein Förderplan vom Fachmann erstellt werden. Energieberater können nicht nur die gesamten Kosten der Sanierungsmaßnahme kalkulieren, sondern verfügen unter anderem über zahlreiche Kenntnisse in den Bereichen Fördermaßnahmen sowie Beratungsangeboten zwecks Vergleich des Effektivzinses. Da ein Immobilienbesitzer Planungssicherheit braucht, ist er an der Seite des Energieberaters immer bestens informiert. Nehmen wir an, das Sanierungsobjekt verschlingt einiges an Finanzmitteln. Es heißt also, den finanziellen Teil in Form von Hypotheken und Ratenkrediten abzusichern sowie mit Fördermaßnahmen oder staatlichen Hilfen zu koppeln. Werden trotz staatlicher Förderprogramme zusätzlich Sanierungskreditangebote von Ihrer Hausbank nötig, so lohnt sich der Vergleich verschiedenster Sanierungskredite. Für den Sanierungskredit benötigt man die Schätzung der erwarteten Kosten von einem Bauexperten. Nur dadurch können Sie sicher gehen und den Sanierungskredit in der richtigen Höhe aufnehmen sowie über eine Hypothek absichern. Erklärung Hypothek: Nimmt man ein Sanierungsdarlehen auf, muss man dem Geldgeber Sicherheiten überlassen. Hierfür dient der Eintrag in das Grundbuch, der durch einen Notar getätigt wird. Dieser Eintrag wird als Hypothek bezeichnet). Sollten sich wider Erwarten kleiner Kosten auftun, können diese Zusatzkosten notfalls mit der zusätzlichen Aufnahme eines Ratenkredit gelöst werden.
Finanzierungsmöglichkeiten der Sanierung von Gewerbeobjekten
- Sanierungskredit der KfW ist zweckgebunden
- Modernisierungskredite sind zweckgebunden
- Klassischer Ratenkredit ist nicht zweckgebunden
- Baufinanzierung, sie wird benötigt, wenn, die Sanierungsmaßnahmen größere Kreditsummen benötigen.
- Halten sich die Kosten für eine Sanierung unter 50.000 Euro, ist eine Beantragung eines Baukredites mit Grundbucheintrag oftmals unnötig. Ein spezieller Sanierungskredit ohne Grundbucheintrag kann hier durchaus sinnvoll bei Maßnahmen sein, die keinen hohen Finanzbedarf benötigen.
- Gerade Unternehmer können mit verschiedenen speziellen Sanierungskrediten profitable Vorteile nutzen. Sie erhalten ein Sanierungskredit bereits ab einem effektiven Jahreszins von 1%. Des Weiteren können Unternehmer eine Kreditsumme bis zu 25 Millionen Euro betragen. Für den Neubau eines Nichtwohngebäudes bekommen sie einen Tilgungszuschuss von bis zu 5% gewährt. Und steht die Komplettsanierung eines bestehenden Gebäudes an, beträgt der Tilgungszuschuss sogar satte 17,5%.
Wenn bei der Sanierung von Gewerbeobjekten alternative Fördermittel zum Einsatz kommen
Von Bund und Ländern werden öffentliche Fördermittel zur Verfügung gestellt. Sie dienen dazu, Unternehmen beim Umwelt- und Klimaschutz zu unterstützen. Fördermittel werden auch für bereits bestehende Unternehmen gewährt. Bei den Freiberuflern verhält es sich anders, hier werden nur bestimmte Berufsgruppen gefördert und bei den Existenzgründern sind natürlich einige Forderungen vor Antragsgenehmigung zu erfüllen. Von Ihnen wird verlangt, dass sie bestimmte kaufmännische sowie berufsfachliche Qualifikationen vorweisen können. In den meisten Fällen werden nur kleinere beziehungsweise mittlere Unternehmen gefördert. Wie zum Beispiel Kleinunternehmer, mit weniger, als 10 Beschäftigte sowie einer Bilanzsumme von 2 Millionen Euro bis hin zu den mittleren Unternehmen mit weniger als 250 Beschäftigten und einer Bilanzsumme von etwa 43 Millionen Euro.
Träger von öffentlichen Fördermaßnahmen
Als Träger für die öffentlichen Förderungen gibt es auf Bundesebene die Kreditanstalt für Wiederaufbau, wie bereits oben erwähnt sowie die Landwirtschaftliche Rentenbank. Beide sind für die Vergabe der öffentlich geförderten Darlehen verantwortlich. Des Weiteren bieten bundesweit Bürgschaftsbanken und mittelständige Beteiligungsgesellschaft Ausfallbürgschaften sowie Beteiligungen an. Die Beantragung öffentlicher Fördermittel verläuft normalerweise über die Hausbank. Hier wird aus dem Programm der zuständigen Förderbank das passende Finanzierungsmittel ausgewählt. Bevor die Kreditbearbeitung in die Wege geleitet wird, muss geprüft werden, ob Förderkriterien eingehalten und die Bonität des Antragstellers positiv ausfällt. Finden sämtliche Punkte nach der Überprüfung Zustimmung, wird der Kredit bei der Förderbank beantragt. Zum Fremdkapital zählen öffentliche Förderkredite, die in den meisten Fällen den Kredit der Hausbank ergänzen. Förderkredite bieten die Möglichkeit einer Zinsvergünstigung, langer Zinsbindung sowie dem Angebot tilgungsfreier Anlaufjahre. Schließlich können Sie auch die verschiedenen Fördermittel in einer Form der Kombination auswählen.
Selbst seltene Begriffe wie Ausfallbürgschaften, Eigenkapitalerhöhung und Beteiligungen bedienen einen begehrten Kreditmarkt
Bei den Ausfallbürgschaften stehen kurz- bis langfristigen Krediten aller Art dem Antragsteller zur Verfügung. Eine Eigenkapitalerhöhung dient zum Beispiel der Vermeidung von frühzeitigen Insolvenzen wegen zu knapp bemessenem Eigenkapital. Eine Erhöhung des Eigenkapitals kann man zum Beispiel durch öffentliche Förderinstrumente wie einer Mezzanine-Finanzierung bekommen. Hierbei erhalten Sie einen Finanzierungsbaustein, der aus Eigenkapital sowie Fremdkapitaleinheiten besteht. Des Weiteren gibt es zur Beschaffung benötigter Finanzmittel öffentlich geförderte Beteiligungen. Das Endziel des Geldgebers besteht darin, seine erbrachte Beteiligung später gewinnbringend zu verkaufen.
Finanzierung wird leicht gemacht, wenn die Voraussetzungen stimmen.
Eine wichtige Voraussetzung, um ein Darlehen zu bekommen, ist ein regelmäßiges Einkommen. Man sollte sich in der Lage befinden, die monatlichen Ratenforderungen des Finanzgebers zu erfüllen. Sie sollten deshalb in der Lage sein, mindestens 30% des monatlich verfügbaren Einkommens für Ratenzahlungen ausgeben zu können. Testen Sie also unbedingt vor Abschluss der Finanzierung die persönliche Tragfähigkeit Ihres Konzeptes. Eine weitere Voraussetzung ist der Wert Ihrer Immobilie. Zu wie viel Prozent lässt sich das Objekt als Sicherheitsleistung beleihen? Der höchste Beleihungswert einer Immobilie beträgt ca. 90%. Für eine zuverlässige Schuldenrückzahlung zählt das Eigenkapital immer noch zu einem der wichtigsten Instrumente einer Finanzierung mit geringem Risiko. Und je mehr Sicherheiten vorhanden sind, desto niedriger veranschlagen Geldgeber den Zinssatz. Wohnort und Alter spielen bei Finanzierungsmodellen ebenfalls eine wichtige Rolle. Die Volljährigkeit muss erfüllt sein und der Sitz des persönlichen Wohnortes sowie der Ihrer Hausbank sollten sich in Deutschland befinden. Das zu finanzierende Objekt selbst kann auch außerhalb Deutschlands stehen.
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