6 Tipps für den Mietkaufvertrag – Gewerblicher Mietkauf
Der Mietkauf ist eine Alternative zum konventionellen Kauf. Durch die Verbindung aus Miete mit der Option zum Kauf bleibt die Liquidität des Unternehmens erhalten, ohne dass Sie auf den Erwerb einer Gewerbeimmobilie verzichten müssen. Wichtig ist dabei, dass Sie die Vorteile und Risiken kennen und gegeneinander abwägen, sowie die vertraglichen Details genau prüfen und sich vor einem Vertrag mit Kaufverpflichtung schützen.
Was versteht man unter gewerblichem Mietkauf?
Gewerbliche Mietkäufe beziehen sich auf Kombinationen aus Miete und Kauf. Sie sind eine gute Chance, Firmenimmobilieneigentum zu erwerben und den Kauf auf einen Zeitpunkt in die Zukunft zu verschieben. Das heißt konkret: Sie mieten eine Immobilie, für die Sie nach einer vereinbarten Mietlaufzeit das Vorkaufsrecht erhalten. Ein Kaufzwang besteht in einem seriösen Vertrag nicht. Die monatlichen Mietzahlungen verstehen sich als Raten, die bei Erwerb vom Kaufpreis abgezogen werden und die den Objektpreis senken.
Welche Rechte haben Mieter bei einem Mietkauf?
Der Abschluss eines Mietkaufvertrags beinhaltet einige Verpflichtungen, aber auch nicht unwichtige Rechte. So haben Sie beispielweise nach Ablauf der Mietzeit das Vorkaufsrecht. Der Eigentümer kann keinen Zwischenverkauf tätigen, da die Gültigkeit des Vertrags beim Mietkauf mit Ihrer ersten Mietzahlung – Ratenzahlung eintritt. Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums zur Nutzung ist identisch mit dem Tag, ab dem der Mietkaufvertrag gilt. Der juristische Eigentumswechsel tritt hingegen erst in Kraft, nach dem Sie die letzte Rate und die Restkaufsumme bezahlt haben. Sie haben obendrein das gesetzliche Recht, das Objekt zum bei Vertragsabschluss festgelegten Preis zu erwerben. Eine zwischenzeitliche Kaufpreiserhöhung ist auch dann nicht möglich, wenn die Preise für gewerbliche Immobilien im Mietzeitraum sprichwörtlich durch die Decke schießen.
Wer zahlt die Nebenkosten?
Wird ein gewerblicher Mietkauf vereinbart, werden die Fakten eines klassischen Mietvertrags mit den Grundlagen eines Kaufvertrags kombiniert. Im Zeitraum, in dem Sie die Immobilie mieten und monatliche Raten zahlen, werden die Nebenkosten wie bei jedem Mietvertrag als pauschale Zusatzkosten abgerechnet. Das heißt, dass Sie neben der eigentlichen Rate einen Aufpreis für die Nebenkosten entrichten, welche nicht in die Kaufpreissenkung einfließen, sondern zu ihrem eigentlichen Zweck aufgewendet werden. In den Nebenkosten enthalten sind üblicherweise Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die Heizkostenpauschale und die Gebühren für Trink- und Abwasser. Die Nebenkosten sind von Ihnen zusätzlich zur Miete (Rate) an den Eigentümer (Vermieter) zu entrichten.
Wer ist zuständig für Reparaturen?
Hier äußert sich ein erster großer Vorteil, den ein gewerblicher Mietkauf gegenüber des klassischen Kaufs mit sich bringt. Denn Schönheits– und Notwendigkeitsreparaturen sind in der Mietkaufvertrag-Laufzeit vom Eigentümer der Immobilie durchzuführen. Diese Verpflichtung ist ein Grund dafür, warum sich der Mietkauf nur bedingt etabliert hat. Denn der vertragliche Bestandteil zur Zuständigkeit für Reparaturen ist ein eindeutiger Nachteil für den Eigentümer, der bis zum Zeitpunkt des Verkaufs alleinverantwortlich ist und dementsprechend auch die Kosten trägt. Für Sie als Mietkäufer ergibt sich aus dieser Tatsache ein enormer Vorteil. Sie „prüfen“ die Immobilie auf Herz und Nieren, finden Probleme und Schwachstellen heraus und fordern die Reparatur beim Eigentümer ein.
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Mietkauf – eine Option zum klassischen Kauf?
Ist ein gewerblicher Mietkauf eine gute Alternative zum Kauf, bei dem die Immobilie direkt in den Besitz Ihres Unternehmens übergeht? Bei FinCompare sagen wir ja, sofern Sie einen guten Mietkaufvertrag abschließen und das Kleingedruckte lesen. Wichtig für Sie ist, dass Sie den Vertrag mit der Option zum Kauf genauestens prüfen und ihn trotz der vereinbarten „Mietzahlung“ wie einen Kaufvertrag behandeln. Ein essenzieller Punkt ist hier der aufgeführte Kaufpreis, der abzüglich Ihrer monatlichen Raten am Ende der Mietvertragslaufzeit zu zahlen ist. Steht der Angebotspreis aufgrund seiner Details und Faktoren in einer Relation zum Wert der Immobilie? Viele Startups und Kleinunternehmer nutzen diese Möglichkeit und sichern sich die eigene Gewerbeimmobilie, ohne dass sie größere Mengen Eigenkapital vorhalten müssen. Ein Mietkaufvertrag ist durchaus eine Option zum konventionellen Immobilienkauf und schließt aus, dass Sie Ihre gesamte Liquidität aufs Spiel setzen und die Firmengelder vollständig in das Objekt investieren.
Risiken eines Mietkaufes
Wo es Vorteile gibt, sind auch Risiken und Nachteile zu beachten. Das größte Problem basiert auf Ihnen nicht bekannten Rechten Dritter, die zum Beispiel über ein Vorkaufsrecht verfügen oder mit einem lebenslangen Nutzungsrecht im Grundbuch stehen. Auch wenn ein gewerblicher Mietkauf eine gute Alternative zum Kauf ist, sollten Sie vor allem den Restkaufwert kritisch betrachten und über ein Immobiliengutachten prüfen lassen. Werden Sie im Mietzeitraum zahlungsunfähig und können die Raten, oder später den Restkaufbetrag nicht aufbringen, liegt ein Vertragsbruch vor und kann juristische Schritte nach sich ziehen. Verzichten Sie zugunsten Ihrer Liquidität auf einen Mietkaufvertrag, der Sie zum anschließenden Kauf zwingt und der damit einen Rückzug – auch bei bekanntwerdenden Mängeln – verhindert.
6 Tipps für den Mietkaufvertrag – gewerblicher Mietkauf
Mit diesen Tipps schließen Sie Knebelverträge aus, sichern sich rechtlich ab und mindern die Risiken, die ein vertraglich nicht klar formulierter gewerblicher Mietkauf mit sich bringt. Den Vertrag sollten Sie bestenfalls juristisch prüfen lassen und dabei das Kleingedruckte mit größter Sorgfalt lesen. Achten Sie im Mietkaufvertrag auf folgende Faktoren.
- Liegt ein seriöses unabhängiges Immobiliengutachten inklusive einer Mängel- und Sanierungsstaubeurteilung vor?
- Bestehen Rechte Dritter, gibt es eine Grundschuld oder ein festgehaltenes Vorkaufsrecht?
- Handelt es sich um einen klassischen gewerblichen Mietkauf oder um einen Optionskauf? Bei Letzterem sollte der Vertrag zu
Ihren Gunsten mit einer Eigenkapitalrückzahlung bei Rücktritt von der Kaufoption gestaltet sein! - Aus welchen Posten setzt sich der Kaufpreis im Restwert zusammen und ist der Preis gerechtfertigt (Gutachten!)?
- Besteht eine Absicherung bei Krankheit, Arbeitsunfähigkeit oder Tod für beide Vertragspartner?
- Verpflichtet Sie der Mietkaufvertrag oder beinhaltet er ein Recht für den Erwerb der Immobilie?
Welche Objekte kann man mit dem Mietkauf finanzieren?
Generell eignet sich der Mietkauf für eine Vielzahl an Objekten. Neben der Finanzierung von Gebäuden können daher auch Objekte, sowie Maschinen, Fahrzeuge, Patente, IT-Ausstattung und prinzipiell alle anderen langlebigen Güter des Anlagevermögens finanziert werden. Auch Gegenstände aus den Bereichen Energie-, Umwelt- und Medizintechnik können über einen Mietkauf erworben werden.
Mietkauf bei FinCompare
Bei FinCompare finden Sie Mietkauf Finanzierung ausschließlich für Fahrzeuge, Maschinenanlagen und IT-Ausstattung. Wir beraten Sie gerne und helfen Ihnen dabei, den passenden Finanzierer zu finden und stehen Ihnen bei Fragen gerne zur Seite.
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