Kautionskredit: So finanzieren Sie die gewerbliche Mietkaution

Kautionskredit für die gewerbliche Mietkaution

Wer neue Geschäftsräume anbietet, muss eine Kaution hinterlegen. Die Mietkaution kann die Liquidität strapazieren. Eine mögliche Alternative dazu ist ein Kautionskredit. Dabei stellen dritte Parteien über eine Garantie die Kaution gegenüber dem Vermieter. Dieser Beitrag erklärt, welche Varianten eines derartigen Kredits es gibt und welche Vorteile diese Alternative bietet.

Vermieter verlangt Kaution: Einfach durch andere stellen lassen

Es ist kein ganz neues Geschäftsmodell: Wer eine Immobilie mietet, kann die fällige Kaution durch Dritte stellen lassen. Dies ist über Bankbürgschaften und Versicherungen möglich. Solche Kautionskredite ersetzen die sonst fällige Barkaution. Dies entlastet die Liquidität. Kautionskredite gibt es auch für gewerbliche Immobilien.

Überblick: Diese Regeln gelten in Deutschland für die Kaution

Eine Kaution dient dazu, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter abzusichern. Im Rahmen des Mietverhältnisses geht ein Vermieter gewisse Risiken ein. So könnte der Mieter die vereinbarte Miete nicht bezahlen. Beim Mietrückstand steht dem Vermieter zwar die Kündigung des Mietvertrags zu. Diese lässt sich jedoch nicht so schnell durchsetzen, dass überhaupt kein Zahlungsrückstand entsteht. Solche Zahlungsrückstände können aus Sicht des Vermieters durch die Kaution aufgefangen werden. Die Kaution dient darüber hinaus als Ausgleich für Schäden, die der Mieter an der Mietsache hinterlässt. Der Vermieter stellt möglicherweise erst nach dem Auszug des Mieters fest, dass es zu Schäden gekommen ist. Dann besitzt er eine Forderung gegen den Mieter. Kommt der Mieter dieser Forderung nicht nach, erleidet der Vermieter somit einen Zahlungsausfall. Auch hier dient die Kaution dazu, das Risiko von Zahlungsausfällen des Vermieters zu verringern.

§ 551 BGB regelt die private Mietkaution

Für die Mietkaution gelten in Deutschland verschiedene Regelungen. § 551 BGB regelt die Mietkaution für private Mietverhältnisse.

§ 551 BGB legt fest, dass die Mietkaution bei Privatmietverhältnissen maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen darf. Der Mieter ist laut BGB dazu berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Dabei ist die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Vermieter sind gemäß § 551 BGB Abs. 3 dazu verpflichtet, die hinterlegte Kaution bei einem Kreditinstitut zu einem marktüblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter, die zulasten des Mieters ausfallen, sind gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Gewerbliche Mietkaution kann frei vereinbart werden

Der § 551 BGB gilt nicht für gewerbliche Mietverhältnisse. Der Grund dafür liegt in § 578 BGB. Dieser regelt, welche Gesetze zum Mietrecht auch auf Räume anzuwenden sind, die keine Wohnräume sind. Dies bedeutet, dass Mieter und Vermieter bei gewerblichen Mietverhältnissen Regelungen zur Kaution frei vereinbaren können. Wird keine Vereinbarung über den Zeitpunkt der Fälligkeit der Kaution betroffen, kann der Vermieter die Kaution sofort verlangen.

In diesem Fall kann er die Übergabe der Mietsache verweigern, solange die Kaution noch nicht bezahlt wurde. Die Höhe der Kaution kann frei bestimmt werden. Tatsächlich bestimmen Immobilienart, Branche und Region die Höhe der Kaution. 6-7 Monatsmieten sind üblich.

In verschiedenen Branchen wie zum Beispiel Gastronomie müssen auch deutlich höhere Kautionen hinterlegt werden. Nach dem Ende eines Mietverhältnisses steht dem Mieter die Kaution zu. Allerdings hat der Mieter keinen sofortigen Anspruch auf die Auszahlung der Kaution. Vielmehr entsteht dieser Anspruch erst, wenn dem Vermieter keine weiteren Forderungen aus dem Mietverhältnis entstehen können. Dies ist der Fall, wenn alle fälligen Mieten bezahlt wurden und keine Schäden an der Mietsache festzustellen sind.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für die Kaution?

Unternehmen können eine gewerbliche Mietkaution auf verschiedenen Wegen aufbringen. Vor allem für junge Unternehmen stellt die Kaution häufig ein Problem dar. Schließlich belastet die Zahlung die Liquidität, ohne (nennenswerte) Erträge einzubringen. Deshalb gibt es für gewerbliche Mietverhältnisse genauso wie für private Mieter mittlerweile Kautionskredite.

  • Kautionskredit bzw. Kautionsbürgschaft

Als Kautionskredit werden Bankbürgschaften bezeichnet. Eine Bank bürgt gegenüber dem Vermieter für die Kaution. Die Bankbürgschaft wird durch den Mieter abgeschlossen und bezahlt. Die Bürgschaftsurkunde wird dem Vermieter ausgehändigt. Der Vermieter kann bis zur vereinbarten Summe jederzeit Beträge aus der Bürgschaft anfordern. Dadurch ersetzt die Bürgschaft aus Sicht des Vermieters eine Barkaution auf einem Sparbuch. Anders als bei einer Barkaution muss der Mieter somit die verlangte Kaution nicht selbst hinterlegen. Dafür bezahlt er eine jährliche Gebühr an die Bank. Die Bürgschaftsgebühr richtet sich nach dem verbürgten Betrag. Markttypisch sind etwa 4 % der Bürgschaftssumme pro Jahr. Ein anderer Begriff für solche Kautionskredite lautet Mietaval.

  • Mietkautionsversicherung

Während eine Kautionsbürgschaft durch Banken gestellt wird, werden Mietkautionsversicherungen bei Versicherungsunternehmen abgeschlossen. Das Prinzip ist identisch mit dem des Kautionskredits bei einer Bank. Der Versicherer versichern im Versicherungsschein die Auszahlung einer festgelegten Summe. Bis zu dieser Summe kann der Vermieter jeweils durch einfache Anforderung auf Geld zugreifen. Der Mieter muss keine Barkaution hinterlegen. Dafür zahlt er eine jährliche Versicherungsprämie. Auch hier sind ca. 4 % der Versicherungssumme pro Jahr üblich.

  • Finanzierung über Kontokorrentkredit

Eine Alternative zu Kautionskrediten bzw. Kautionsbürgschaften ist die Finanzierung der Kaution über einen Kontokorrentkredit. Solche Kontokorrentkredite stehen vielen Unternehmungen ohnehin zur Verfügung. Der Zugriff ist dann ohne weitere Absprache mit der Bank möglich. Aus dem Kontokorrentkredit hinaus wird dem Vermieter der Immobilie die Kaution überwiesen. Der Kontokorrentkredit wird mit laufenden Zahlungseingängen getilgt. Die Vorteile dieser Variante liegen auf der Hand. Unternehmen müssen keinen zusätzlichen Vertrag abschließen und können die Kaution schnellstmöglich hinterlegen. Gleichzeitig erfolgt die Tilgung flexibel. Fallen die Zahlungseingänge zeitweise gering aus, kann die Tilgung auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden.

Es gibt allerdings auch Nachteile. Kontokorrentkredite sind sehr teuer. Die Zinssätze belaufen sich auf 12 % und mehr pro Jahr. Bei einer gewerblichen Mietkaution in Höhe von zum Beispiel 15.000 EUR führt dies zu hohen Zinskosten, wenn der Kontokorrentkredit nicht rasch wieder zurückgeführt wird. Außerdem kann eine zu starke Nutzung des Kontokorrentkredits die Bonität belasten. Wird der Kreditrahmen dauerhaft zu mehr als zum Beispiel 80 % ausgeschöpft, schließt dies bei vielen Banken bereits weitere Erhöhungen der Kreditlinie aus. Wird der Kreditrahmen gar überzogen, verschlechtert dies das Rating. Im schlimmsten Fall kündigt die Bank sogar die Kreditlinie.

  • Finanzierung über Ratenkredit

Alternativ zu Kautionsbürgschaften oder einer Finanzierung über Kreditlinien können auch Ratenkredite für die Kaution aufgenommen werden. Dann zahlt die Bank zum Beispiel einmalig 20.000 EUR aus, die anschließend in monatlichen Raten zurückgeführt werden. Der Vorteil: Das Geld steht schnell zur Verfügung, die monatliche Ratenhöhe lässt sich gut planen. Gleichzeitig fallen die Zinsen von Ratenkrediten niedriger aus als bei Kontokorrentkrediten. Auch Ratenkredite sind allerdings mit Nachteilen verbunden. Durch die monatliche Annuität verringert sich die Liquidität des Unternehmens. Diese Liquidität steht nicht für andere Zwecke zur Verfügung. Vor allem bei langen Laufzeiten und einer durchwachsen Unternehmensbonität können die Zinsen zudem sehr hoch ausfallen.

  • Finanzierung aus vorhandener Liquidität

Die Finanzierung aus bereits vorhandener Liquidität erscheint auf den ersten Blick als beste Variante. Für diese Variante fallen keine Zinsen an und es droht keine Verschlechterung der Bonität. Allerdings sollten Unternehmer darauf achten, ihre Liquiditätsreserven für die Kaution nicht zu sehr zu strapazieren. Werden notwendige Liquiditätsreserven für die Kaution aufgebraucht, kommt es möglicherweise zum Zahlungsverzug. Dies belastet die Bonität stärker als die Aufnahme eines Kautionskredits oder die Inanspruchnahme eines Kontokorrentkredits. Ist Zahlungsverzug einmal eingetreten, stehen viele Vertragsoptionen wie zum Beispiel Kontokorrentkredite und mitunter auch der Abschluss von Factoringverträgen temporär nicht mehr zur Wahl.

Vorteile und Nachteile von Kautionskredit oder Bürgschaft

Kautionsbürgschaft bzw. Kautionsversicherung bieten Mietern verschiedene Vorteile. Insbesondere ist es möglich, die eigene Liquidität zu schonen. Es fließen keine Mittel zur Hinterlegung einer Barkaution ab. Außerdem muss kein Kredit aufgenommen werden, um die Barkaution zu stellen. Dies ist insbesondere für junge Unternehmen und alle Betriebe mit knapper Liquidität ein wesentlicher Vorteil. Die Anträge auf Kautionsbürgschaft bzw. Mietkautionsversicherung werden typischerweise sehr schnell bearbeitet. Durch Videoident Verfahren und andere Bausteine beschleunigter Antragstrecken steht die Bürgschaftsurkunde dem Vermieter in der Regel innerhalb von zwei Tagen zur Verfügung.

Die monatlichen Kosten sind überschaubar. Ein Beispiel: Ein Unternehmen möchte ein Gewerbeobjekt mit einer monatlichen Kaltmiete in Höhe von 3000 EUR anbieten. Der Vermieter verlangt 7 Monatsmieten als Kaution. Dies entspricht 21.000 EUR. Eine Bank bietet eine Kautionsbürgschaft für eine Gebühr in Höhe von 4 % der Bürgschaftssumme pro Jahr an. Dies entspricht 840 EUR. Die monatlichen Kosten belaufen sich damit auf 70 EUR.

Nachteile des Kautionkredites

Kautionskredite sind auch mit Nachteilen verbunden. Die niedrigen monatlichen Kosten summieren sich im Laufe der Zeit. Ein Kautionskredit kostet solange Geld, wie der Vertrag mit der Bank bzw. Versicherung läuft. Im obigen Beispiel summieren sich die Kosten im Verlauf von fünf Jahren auf 4200 EUR. Dabei ist zu bedenken, dass möglicherweise in der Zukunft eine andere Immobilie angemietet wird. Das Geld, das für den Kautionskredit bezahlt wird, kann nicht angespart werden. Es steht dann auch nicht für eine zukünftige Kaution zur Verfügung.

Unternehmen sollten deshalb versuchen, einen Kautionskredit nur temporär zu nutzen und dadurch ihre Liquidität zu schonen. Möglichst bald nach Beginn des Mietverhältnisses sollten Unternehmen damit beginnen, die Kaution anzusparen. Steht dann der benötigte Betrag zur Verfügung, kann der Kautionskredit in kurzer Frist gekündigt und dem Vermieter die Barkaution ausgehändigt werden. Unternehmen sollten sich bewusst sein, dass die Bürgschaft von Bank oder Versicherung nur eine Art Vorschusspflicht darstellt. Fordert der Vermieter die Mietkaution an, werden Bank bzw. Versicherung umgehend den Mieter in Anspruch nehmen und eine Rückzahlung fordern. Dann muss innerhalb sehr kurzer Zeit Liquidität zur Verfügung stehen.

Vermieter wünschen sich meistens Mieter mit möglichst guter Bonität und Liquiditätssituation. Nicht alle Vermieter sind dem Modell von Kautionsbürgschaften gegenüber aufgeschlossen. Einige Vermieter vermuten dahinter den Versuch, eine angespannte Liquiditätslage zu kaschieren. In diesem Fall kann ein Vermieter den Abschluss eines Mietvertrags ablehnen. Da Kautionsbürgschaften und Mietkautionsversicherungen Vermietern gegenüber einer Barkaution nur begrenzte Vorteile bieten, wird sich diese Variante nicht überall durchsetzen lassen. Banken und Versicherungen werben gegenüber Vermietern gerne mit dem Argument der zusätzlichen Sicherheit. Diese soll aus der Bonitätsprüfung resultieren, der Mieter durch Bank bzw. Versicherung unterzogen werden. Das Argument greift allerdings nur bedingt. Auch Vermieter können Informationen über gewerbliche Mieter einholen.

Diese Voraussetzungen müssen Unternehmen erfüllen

Ein Kautionskredit ist ganz besonders für junge Unternehmen interessant. Längst nicht alle Existenzgründer und Startups erfüllen jedoch die Voraussetzungen für eine Bankbürgschaft. Bank bzw. Versicherung prüfen im Vorfeld des Vertragsabschlusses die Bonität. So verlangen die meisten Anbieter eine positive Auskunft von Creditreform. Nicht alle Unternehmen sind jedoch bei Creditreform registriert. Dies betrifft gerade Existenzgründer und Startups. Außerdem akzeptieren die Anbieter nicht alle Rechtsformen. Insbesondere ausländische Rechtsformen wie zum Beispiel LTDs fallen häufig durch.

Mieter müssen zudem einige Unterlagen einreichen. Dazu gehören Gewerbeanmeldung, Handelsregisterauszug, der letzten Jahresabschluss und die letzte aktuelle BWA sowie eine Kopie des Mietvertrags. Hier kann der Teufel im Detail stecken. Konkurriert der Mieter mit einem anderen Interessenten um eine Immobilie, könnte das Einsenden der Dokumente und die Prüfung durch Bank oder Versicherung zu lange dauern. Möglicherweise hat dann der Konkurrent bereits die Barkaution überwiesen.

Weitere Möglichkeiten zur Verbesserung der Liquidität

Die meisten Unternehmen, die sich für einen Kautionskredit interessieren, verfügen über relativ wenig Liquidität. Der Zusammenhang liegt auf der Hand: überschüssige Liquidität müssen Unternehmen heute zu 0,0 % Zinsen anlegen. Wer bereit ist, im Schnitt 4 % pro Jahr für eine Bürgschaft zu bezahlen, verfügt nicht über überschüssige Liquidität. Umso wichtiger ist es für diese Unternehmen, alle Maßnahmen zur Optimierung der Liquidität zu nutzen. Hier können insbesondere Leasing und Factoring eine Rolle spielen.

Ein Beispiel: ein junges Unternehmen hat einen Fuhrpark auf Kredit angeschafft und möchte nun eine größere Immobilie anmieten. Da die Liquidität knapp ist, wird über einen Kautionskredit nachgedacht. Es gibt jedoch eine Alternative. Der Fuhrpark könnte im Wege eines Sale and Leaseback Verfahrens an eine Leasinggesellschaft verkauft und direkt danach zurückgeleast werden. Dadurch stehen die Fahrzeuge ununterbrochen zur Verfügung. Durch  die Transaktion gewinnt das Unternehmen jedoch zusätzliche Liquidität. Diese kann für die Hinterlegung der Kaution genutzt werden. Eine weitere Möglichkeit ist Factoring. Hier lässt sich ein Liquiditätsvorteil gewinnen, wenn die eigenen Kunden Rechnungen im Durchschnitt sehr spät zahlen. Anstatt lange auf Zahlungseingänge zu warten, können Unternehmen dann alle Ihre Forderungen an ein Factoringunternehmen verkaufen. Dieses stellt sofort Liquidität zur Verfügung und übernimmt (zumindest bei echtem Factoring) zusätzlich auch das Adressenausfallrisiko.

Fazit: Kautionskredit ist eine Alternative mit Abstrichen

Ein Kautionskredit ist eine Bankbürgschaft oder Versicherung, die gegenüber dem Vermieter die Hinterlegung einer Barkaution ersetzt. Unternehmen können durch den Abschluss solcher Verträge ihre Liquidität schonen. Allerdings sind Kautionskredite nicht bei allen Vermietern gern gesehen. Manche Vermieter vermuten bereits bei einer entsprechenden Anfrage, dass es um Liquidität und Finanzkraft eines Unternehmens nicht gut bestellt ist. Dennoch eignen sich die Bürgschaften insbesondere für junge Unternehmen. Diese erhalten die Verträge jedoch mangels Creditreform Eintrag und Jahresabschluss oft nicht. Den anfänglich geringen Liquiditätsabflüssen entstehen langfristig hohe Kosten von durchschnittlich 4 % der Bürgschaftssumme pro Jahr gegenüber.