Buchhaltung für Sale-and-Lease-Back: Worauf kommt es an?

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Mit Sale-and-Lease-Back verschaffen sich Unternehmen mehr Liquidität, steuerliche Vorteile und eine bessere Eigenkapitalquote. Außerdem werden betriebsfremde Verletzungsrisiken ausgelagert. Wie funktioniert Sale-and-Lease-Back? Und worauf müssen Unternehmen bei der Gestaltung der Verträge achten, damit das Leasingobjekt beim Leasinggeber bilanziert wird? Diese und weitere Aspekte rund um Sale-and-Lease-Back werden hier erläutert.

Was ist Sale-and-Lease-Back?

Sale-and-Lease-Back liegt vor, wenn ein im Besitz eines Unternehmens befindlicher Gegenstand gewissermaßen nachträglich über Leasing finanziert werden soll. Der Gegenstand – zum Beispiel eine Immobilie oder ein Fahrzeug – wird dann an eine Leasinggesellschaft verkauft. Im Anschluss daran wird der Gegenstand zurück geleast. Das Unternehmen zahlt Leasingraten an die Leasinggesellschaft und kann den Gegenstand dafür uneingeschränkt weiternutzen.

Vorteile von Sale-and-Lease-Back

Sale-and-Lease-Back bietet eine Reihe von Vorteilen. Dazu zählen eine verbesserte Eigenkapitalquote, steuerliche Vorteile, mehr Liquidität, der Wegfall von Verwertungsrisiken, eine sehr einfache Mittelbeschaffung und die Möglichkeit, unabhängiger von der Hausbank zu werden.

Höhere Eigenkapitalquote und besseres Rating

Sale-and-Lease-Back kann die Eigenkapitalquote eines Unternehmens erhöhen. Die Eigenkapitalquote ist eine besonders wichtige Kennzahl bei jeglichen Bonitätsprüfungen. Mit einer höheren Eigenkapitalquote können Kredite leichter und zu besseren Konditionen realisiert werden.

Wie funktioniert dies? 

Dazu ein Fallbeispiel. Die Situation eines Unternehmens:

  • Bilanzsumme: 100 Millionen EUR
  • Davon 20 Millionen Aktiva im Fuhrpark
  • Fuhrpark wurde zu 100 % auf Kredit finanziert
  • Eigenkapitalquote aktuell: 20 %

Wie kann Sale-and-Lease-Back in diesem Fall die Eigenkapitalquote erhöhen? Bei einem Sale-and-Lease-Back-Geschäft wird der Fuhrpark im Wert von 20 Millionen EUR an die Leasinggesellschaft verkauft. Mit dem Erlös wird der Kredit zurückgezahlt. Dies wirkt sich die Bilanzsumme aus. Diese sinkt um 20 Millionen EUR auf 80 Millionen EUR. An der Eigenkapitalposition hat sich nichts verändert. Deshalb steigt die Eigenkapitalquote um ein Viertel auf 25 %. Auch die Eigenkapitalrentabilität kann sich auf diesem Weg erhöhen.

Liquiditätsvorteil

Sale-and-Lease-Back bietet einen unmittelbaren Liquiditätsvorteil. Liquidität fließt unmittelbar nach Abschluss des Vertrages zu. Für die Liquidität müssen keine Zinszahlungen geleistet werden. Im Vergleich zu einer zuvor abgeschlossenen Kreditfinanzierung kann dies die monatliche Ratenbelastung senken. Der Grund: Die Kredittilgung wird häufig nicht an die AfA Zeiten angepasst. Dann müssen Tilgungsleistungen erbracht werden, die über die tatsächliche Nutzung des Wirtschaftsgutes (in Form der Wertminderung) hinausgehen. Die Anpassung an die tatsächliche Nutzung beim Leasing ermöglicht es, Liquiditätsabflüsse mit den verdienten Liquiditätszuflüssen anzugleichen (Pay as-You-Earn Prinzip).

Steuerliche Vorteile

Sale-and-Lease-Back kann steuerliche Vorteile bieten. Die in der Leasingrate enthaltene Umsatzsteuer wird im Rahmen der Vorsteuer geltend gemacht. Die Nettoleasingrate kann als Betriebsausgabe steuerlich geltend gemacht werden.

Ganz besonders kleine und mittelständische Unternehmen profitieren häufig besonders von den Steuervorteilen beim Leasing. Diese Unternehmen sind nicht von der Hinzurechnung des Finanzierungsanteils der Leasingrate zum Gewerbeertrag betroffen.

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Keine Verwertungsrisiken

Größere Aktiva bergen Verwertungsrisiken. Bei Sale-and-Lease-Back werden diese Aktiva und mit Ihnen die Verwertungsrisiken ausgelagert. Ein Beispiel: Ein Einzelhandelsunternehmen besitzt eine Immobilie in Innenstadtlage. Die Immobilie macht 50 % des bilanzierten Eigenkapitals aus. Sinken die Preise am örtlichen Immobilienmarkt (zum Beispiel durch Strukturveränderungen oder eine Verschlechterung der Mikrolage) muss eine Sonderabschreibung erfolgen. Reduziert sich der Wert der Immobilie zum Beispiel um 30 %, vernichtet dies 15 % des finanzierten Eigenkapitals. Dieses nicht operative Risiko lässt sich durch Sale-and-Lease-Back auslagern. Die gewonnene Liquidität kann in andere Vermögensgegenstände investiert werden.

Keine Sicherheiten erforderlich

Sale-and-Lease-Back ist auch möglich, wenn Unternehmen keine oder nur sehr geringe Sicherheiten stellen können oder wollen. Deshalb kommt Sale-and-Lease-Back auch für Unternehmen in Betracht, die sich bereits in erheblichen Schwierigkeiten befinden. Allerdings wirkt sich eine schlechtere Bonität auch beim Leasing auf die Kosten aus. Leasingunternehmen versuchen im Rahmen einer Bonitätsprüfung, Zahlungsausfälle zu vermeiden bzw. zu bepreisen. Ein schlechteres Rating führt deshalb zu Risikozuschlägen.

Abhängigkeit von der Hausbank verringern

Unternehmen können durch Sale-and-Lease-Back die Abhängigkeit von ihrer Hausbank verringern. Wurde ein wesentlicher Teil des Anlagevermögens von der Hausbank finanziert und stellt diese zugleich kurzfristige Kreditlinien bereit, liegt eine Abhängigkeit vor. Mit Sale-and-Lease-Back kann ein Teil des Anlagevermögens an die Leasinggesellschaft verkauft und zurückgeleast werden. Dadurch können die ausstehenden Kredite bei der Hausbank reduziert werden.

Besserer Stand bei Insolvenzverwalter

Wird der Leasingnehmer insolvent, fließt das geleaste Objekt nicht in die Insolvenzmasse mit ein. Der Leasinggeber besitzt ein Aussonderungsrecht. Ist ein Leasinggegenstand für die Aufrechterhaltung der Produktion entscheidend, setzen viele Insolvenzverwalter das Leasingverhältnis fort.

Dies wäre bei kreditfinanzierten Anlagegegenständen nur erschwert möglich, da hier durch den Verkauf der Anlagegegenstände Mittel für die Gläubiger generiert werden können.

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Nachteile von Sale-and-Lease-Back

Sale-and-Lease-Back ist auch mit einigen Nachteilen verbunden. So werden Leasingverträge mit festen Laufzeiten abgeschlossen (von Ausnahmen abgesehen). Unternehmen können auch dann nicht vorzeitig aus dem Leasingvertrag aussteigen, wenn der geleaste Gegenstand gar nicht mehr benötigt wird. Wurde der Gegenstand mit einem Kredit finanziert, kommt dagegen eine Veräußerung in Betracht.

Sale-and-Lease-Back wird mitunter von Unternehmen genutzt, die bereits in einer schwierigen Situation sind. Kurzfristig kann der Abschluss eines solchen Vertrages die Liquiditätssituation spürbar verbessern. Die Leasingraten müssen jedoch über einen längeren Zeitraum bezahlt werden. Kommt es zum Zahlungsverzug, wird die Leasinggesellschaft nur sehr wenig Toleranz an den Tag legen. Mit einer vorzeitigen Kündigung und der Verwertung des Leasinggutes ist zu rechnen. Dies kann im schlimmsten Fall zum kompletten Produktionsausfall führen. Dies wäre etwa der Fall, wenn eine Fabrik ihre Produktionshallen least und die Leasingraten nicht zahlt.

Generell lohnt sich Sale-and-Lease-Back bei Leasinggegenständen mit einer gewissen Spezifität erst ab größeren Beträgen. Als Faustregel gilt, dass dann erst im sechsstelligen Bereich sinnvolle Verträge abgeschlossen werden können. Dies ist auf verschiedene Gebühren zurückzuführen. Dazu gehören zum Beispiel Gebühren für Gutachter. Der Liquiditätseffekt fällt ansonsten zu gering aus.

Sale-and-Lease-Back in der Buchhaltung

Leasing ist ein Vertrag über die Überlassung eines Gegenstands für einen bestimmten Zeitraum gegen eine bestimmte Zahlungsverpflichtung. Damit ein Vertrag als Leasing gilt und das Anlagegut steuerlich dem Leasinggeber zugerechnet werden kann, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, können die Vorteile des Leasings nicht genutzt werden.

Wer muss das Leasinggut aktivieren?

Ist das Leasingobjekt dem Leasinggeber zuzurechnen, muss dieser den Gegenstand aktivieren und über die betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abschreiben. Die vereinbarten Leasingraten vereinnahmt der Leasinggeber als Betriebseinnahmen. Der Leasingnehmer verzichtet dagegen auf eine Bilanzierung. Er setzt die Leasingraten als Betriebsausgabe ab.

Ist das Leasingobjekt steuerlich dem Leasingnehmer zuzurechnen, muss dieser den Gegenstand aktivieren und gemäß AfA-Tabelle abschreiben. Kommt tatsächlich ein Leasingvertrag zustande, bei dem der Leasingnehmer die Aktivierung vornimmt, liegt ein Ausnahmefall vor. In der Regel sind Leasingverträge so gestaltet, dass die steuerliche Zurechnung beim Leasinggeber erfolgt.

Lediglich beim Spezial Leasing erfolgt die steuerliche Zurechnung beim Leasingnehmer. Spezial Leasing liegt vor, wenn der Leasinggegenstand in einem derartigen Maße an die Anforderungen eines einzigen Unternehmens angepasst wurde, dass nur das Unternehmen den geleasten Gegenstand wirtschaftlich sinnvoll nutzen kann.

Sale-and-Lease-Back: Wann erfolgt die Zurechnung beim Leasinggeber?

Damit die steuerliche Zurechnung beim Leasinggeber sichergestellt ist, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Diese Voraussetzungen finden sich in wesentlichen Teilen in den Leasingerlassen. Diese stammen überwiegend aus der 1970er, zum Teil aus 1990er Jahren. Um diese Erlasse (in zeitlicher Reihenfolge geordnet) geht es:

  • Finanzierungsleasing bei Vollamortisationsverträgen über bewegliche Wirtschaftsgüter: BMF, Schreiben v. 19.4.1971, IV B/2 – S 2170 – 31/71, BStBl 1971 I S. 264
  • Finanzierungsleasing bei Vollamortisationsverträgen über unbewegliche Wirtschaftsgüter: BMF, Schreiben v. 21.3.1972, F/IV B 2 – S 2170 – 11/72, BStBl 1972 I S. 188
  • Finanzierungsleasing bei Teilamortisationsverträgen über bewegliche Wirtschaftsgüter: BMF, Schreiben v. 22.12.1975, IV B 2 S 2170 – 161/75, DB 1976 S. 172
  • Finanzierungsleasing bei Teilamortisationsverträgen über unbewegliche Wirtschaftsgüter: BMF, Schreiben v. 23.12.1991, IV B 2 – S 2170 – 115/91, BStBl 1992 I S.13

Die Leasingerlasse

Die Leasingserlasse zielen darauf ab, unlautere Steuervorteile durch ausufernde Vertragsgestaltungen zu verhindern. Die Erlasse zielen insbesondere auf die Grundleasingzeit und das Verfahren im Anschluss an diese ab.

  • Grundleasinglaufzeit: 40 % bis 90 % gemäß AfA Tabelle
  • Verkauf an Leasingnehmer nach Grundleasinglaufzeit: Verkaufspreis muss mindestens AfA Restwert entsprechen
  • Bei Vertragsverlängerung: Neue Leasingrate muss Wertverlust decken

Die Grundleasinglaufzeit – also die Laufzeit, die zwingend eingehalten werden muss – muss gemäß den Leasingerlassen mindestens 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer gemäß der AfA Tabelle erreichen. Maximal dürfen 90 % dieser Nutzungsdauer erreicht werden. Bei vielen Leasingverträgen kann der Leasingnehmer im Anschluss an die Grundleasinglaufzeit den geleasten Gegenstand kaufen. Dieser Verkauf darf nicht zu einem beliebigen Preis erfolgen.

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Die Leasingerlasse schreiben vor, dass mindestens der Restwert gemäß AfA Tabelle bezahlt werden muss. Der Restwert ergibt sich durch die planmäßige Abschreibung. Es kann ein niedrigerer gemeiner Wert als Verkaufspreis angesetzt werden. Dies öffnet jedoch nicht das Tor zur willkürlichen Preisgestaltung. Ein gemeiner Wert ist definiert als der Wert, den ein Dritter regelmäßig bei der Veräußerung des Gegenstands erzielen könnte. Wichtig: Beim Abschluss des Vertrags steht der Preis nicht exakt fest. Die vorgenannten Kriterien definieren lediglich eine Untergrenze für den Preis. Wird der Leasingvertrag über die Grundleasinglaufzeit hinaus verlängert, wird eine neue Leasingrate festgelegt. Diese muss den neuen Restwerteverbrauch abdecken.

Leasing mit Vollamortisation

Die Leasingserlasse definieren Vollamortisationsverträge. Hier gilt: Die Summe der während der Grundleasinglaufzeit gezahlten Leasingraten deckt Anschaffungskosten inklusive Finanzierungskosten, sonstigen Kosten (zum Beispiel Transportkosten) und einen Gewinnaufschlag des Leasinggebers. Solche Verträge sind während der Grundlaufzeit nicht kündbar.

Vollamortisationsverträge sind typischerweise in drei verschiedenen Varianten anzutreffen. Der Leasingnehmer kann das geleaste Objekt kaufen, den Vertrag verlängern oder an den Leasinggeber zurückgeben. Es gelten die im vorangegangenen Abschnitt genannten Bedingungen.

Leasing mit Teilamortisation

Bei Leasingverträgen mit Teilamortisation decken die während der Grundleasinglaufzeit entrichteten Raten die Anschaffungs- und sonstigen Kosten des Leasinggebers nur teilweise ab. Dies ist grundsätzlich unproblematisch: Der Leasinggeber verfügt am Ende der Laufzeit über einen Restwert, den er verwerten kann. Auch Teilamortisationsverträge sind in verschiedenen Varianten anzutreffen. Vor allem im Bereich Fahrzeugleasing sind Kilometerverträge weit verbreitet. Dies gilt für Herstellerleasing genauso wie für Leasingverträge mit herstellerunabhängigem Leasinggeber.

In diesen Verträgen wird eine Gesamtkilometerleistung festgehalten. Schöpft der Leasingnehmer diese nicht aus, zahlt der Leasinggeber eine teilweise Rückerstattung der Leasingraten. Überschreitet der Leasingnehmer die vereinbarte Kilometerleistung, fällt eine Nachzahlung an. Streng genommen entsprechen Kilometerverträge gar nicht den Anforderungen der Leasingerlasse, da der Restwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses offen ist. Die steuerliche Zurechnung erfolgt danach beim Leasinggeber.

Leasing-mit-Teilamortisation

Der Grund: Dieser trägt allein das Verwertungsrisiko. Der Leasingnehmer liefert am Ende der Vertragslaufzeit ein Fahrzeug ab und leistet gegebenenfalls eine Nachzahlung bzw. erhält eine Rückerstattung. Der Leasinggeber hat den Kilometerpreis auch unter Berücksichtigung des kalkuliertem, kilometerabhängigen Restwertes kalkuliert. Weicht der tatsächliche Restwert durch Marktänderungen davon ab, entstehen Gewinne oder Verluste. Dadurch wird dem Leasinggeber der Eigentümerstatus (Chancen und Risiken aus der Verwertung) zugesprochen.

Es gibt weitere Varianten des Leasings mit Teilamortisation. Eine Variante davon sind Leasingverträge mit Kündigungsrecht des Leasingnehmers. Das Kündigungsrecht kann jedoch nicht vor Ablauf von 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer gemäß AfA Tabelle ausgeübt werden. Wird das Kündigungsrecht ausgeübt, muss der Leasingnehmer eine Sonderzahlung leisten. Deren Höhe hängt davon ab, welcher Teil der Anschaffungs- und sonstigen Kosten des Leasinggebers zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht amortisiert wurde.

Die Verwertung des geleasten Gegenstands obliegt dem Leasinggeber. Mindestens 10 % des Verwertungserlöses kann der Leasinggeber vereinnahmen. 90 % werden auf die Sonderzahlung des Leasingnehmers angerechnet. Wichtig für das Verständnis: Die Zahlung dient allein der Amortisation. Kündigt der Leasingnehmer, nachdem die Summe der Leasingraten die Kosten des Leasinggebers bereits amortisiert haben, entfällt die Sonderzahlung.

Sale-and-Lease-Back – Sonderfall Operate Leasing

Operate Lease weist große Ähnlichkeiten zu Leasing mit Teilamortisation auf, verfügt aber über einige weitere Merkmale. So werden in diesem Bereich mitunter sehr kurze Vertragslaufzeiten vereinbart. Die Laufzeiten unterschreiten die wichtige Grenze von 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer gemäß AfA-Tabelle.

Operate Leasing ist aufgrund der sehr kurzen Vertragslaufzeiten und der fehlenden Vollamortisation nicht erlasskonform. Allerdings werden die Verträge so gestaltet, dass der Leasinggeber das gesamte Verwertungsrisiko trägt. Deswegen ist eine steuerliche Zurechnung beim Leasinggeber auch hier möglich. Im Zweifelsfall sind jedoch spezialisierte Juristen notwendig, um die Verträge entsprechend zu gestalten.

Typischerweise werden solche Verträge jedoch ohnehin nur durch Leasinggesellschaften angeboten, die sich im Markt des zu leasenden Objekts sehr gut auskennen. Auf den ersten Blick überraschend: Besonders häufig werden Schiffe und Flugzeuge im Rahmen von Operate Leasing angeschafft. Grund dafür ist hier die außergewöhnlich lange betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer.

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