Mit dem Modernisierungskredit in die Unternehmenszukunft investieren
Viele deutsche Unternehmen werden in der nächsten Zeit überlegen müssen, woher sie einen Modernisierungskredit bekommen. Besonders betroffen sind die Firmen, die sich zum Mittelstand zählen. Die Notwendigkeit der Modernisierung besteht an mehreren Stellen, wobei aktuell vor allem die Diskussionen um die Einführung einer CO2-Steuer in Deutschland eine wichtige Rolle spielen. Aber auch der voranschreitende Klimawandel und die Digitalisierung leisten einen entscheidenden Beitrag zum Modernisierungsbedarf in den Unternehmen. Solche Kredite sind in den kommenden Monaten und Jahren quer durch alle Branchen gefragt.
Mit einem Modernisierungskredit Last der CO2-Steuer senken
Momentan diskutieren sich die Politiker aller Parteien die Köpfe am Thema CO2-Steuer heiß. Die Mehrheit der im Bundestag vertretenen Parteien ist sich einig, dass es eine solche Besteuerung geben muss. Einzig die CSU positioniert sich dagegen. FDP-Chef Christian Lindner hat klargestellt, dass es bei der Zustimmung seiner Partei auf die Art der Ausgestaltung der CO2-Bepreisung ankommt. Nach der derzeitigen Lage werden mit hoher Wahrscheinlichkeit zeitnah Zusatzkosten für den CO2-Ausstoß kommen.
Wie hoch sie ausfallen, ist allerdings noch unklar. Unternehmen tun jedoch gut daran, sich auf die Einführung der CO2-Steuer mit Modernisierungen in großem Umfang einzustellen. Das Problem ist jedoch, dass vor allem vielen mittelständischen Unternehmen durch Basel III der Zugang zu einem Modernisierungskredit von der Bank erschwert wird.Eine von der Redaktion Focus gestartete Umfrage zeigt, dass die Bevölkerung zur CO2-Steuer keine einheitliche Meinung hat. Von den rund 65.000 Umfrageteilnehmern sprachen sich knapp 45 % für eine CO2-Bepreisung aus. Etwa 48 % lehnen eine CO2-Steuer ab. Mehr als 8 % sind sich noch nicht ganz sicher, ob eine solche Steuer tatsächlich einen Beitrag zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes und dem Klimaschutz leistet. Die ablehnende Haltung dürfte zu einem großen Teil aus der Befürchtung resultieren, dass dadurch die Preise für viele Waren und Dienstleistungen erheblich steigen.
Der Klimawandel steigert die Nachfrage
Man muss kein Meteorologe oder Klimaforscher sein, um zu erkennen, dass die Temperaturrekorde 2019 eine Folge der globalen Erwärmung sind. Für einen globalen Wandel des Klimas spricht die Tatsache, dass die Veränderungen rund um den Globus zeitgleich und in ähnlichem Ausmaß auftreten. Die Anzahl der Temperaturrekorde ist in Deutschland in den letzten Jahren einerseits sprunghaft gestiegen. Anderseits breiten sich die Bereiche, in denen die Temperaturrekorde verzeichnet werden, immer weiter nach Norden aus. Auf solche Extremsommer sind die Immobilien in Deutschland nicht vorbereitet. Das gilt für Gewerbeimmobilien genauso wie für viele Wohnimmobilien. Die bei der thermischen Isolierung bestehenden Defizite heizen die Nachfrage nach Umbau-Finanzierungen und Modernisierungskrediten kräftig an. Dieser Trend dürfte sich durch das serienmäßige Auftreten von Rekordsommern weiter verstärken. Eine der Konsequenzen sind Zinserhöhungen, die sich nicht aus der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank ableiten lassen. Wer eine gewerbliche Modernisierungsfinanzierung benötigt, sollte sich deshalb besser beeilen.
Modernisierungskredite in einigen Branchen auch für Betriebsausstattungen nötig
Der Klimawandel trifft einige Branchen besonders hart. Dazu gehört beispielsweise die Binnenschifffahrt. Im Jahr 2018 musste beispielsweise auf dem größten Teil des Verlaufs der Elbe die Schifffahrt wegen der Niedrigwasserstände für volle sieben Monate komplett eingestellt werden. Dass es nicht zu massiven Gewinneinbrüchen kam, ist dem trimodalen Betrieb der meisten Elbhäfen in Sachsen und Sachsen-Anhalt zu verdanken. Dadurch konnten große Teile der auf Schiffen gebuchten Transporte kurzfristig auf die Schiene umgelagert werden. Für die in der Binnenschifffahrt tätigen Reedereien bedeutet der Klimawandel einen stark gestiegenen Bedarf für Modernisierungskredite. Sie müssen ihre Flotten so umrüsten, dass sie auch bei extremem Niedrigwasser fahren können. Welche Folgen es hat, wenn das nicht passiert, zeigten 2018 die Lücken bei der Erdölversorgung entlang des Rheins. Dabei hat der Rhein noch den Vorteil, dass dort der Pegel aufgrund der Speisung aus dem Bodensee nicht so extrem wie bei der Elbe schwankt.
CO2-Steuer forciert Nachfrage nach Modernisierungskrediten von Speditionen
Die Transportbranche ist insgesamt sehr stark von den Plänen für eine CO2-Steuer betroffen. Die Deutsche Bahn hat in dieser Hinsicht einen klaren Vorteil, weil auf den meisten Strecken bereits umweltfreundliche E-Loks fahren können. Die Speditionen geraten dagegen ins Hintertreffen. Sie können nicht so einfach auf Zugmaschinen mit Elektroantrieb umstellen, weil die notwendigen Ladeinfrastrukturen noch fehlen. Das gilt sowohl für Fahrten innerhalb Deutschlands als auch für grenzüberschreitende Transporte. Sobald diese Lücken geschlossen wurden, sind Modernisierungskredite für eine Umrüstung des gesamten Fahrzeugbestands eine interessante Sache. Anderenfalls leidet die Wettbewerbsfähigkeit unter den Preiserhöhungen, die durch die CO2-Steuer notwendig werden. Hinzu kommt die Tatsache, dass bei vielen Speditionen ohnehin Preiserhöhungen durch die Zusatzaufwendungen infolge eines No-Deal-Brexit drohen.
Wie sieht ein günstiger Modernisierungskredit aus?
In Deutschland sind viele Unternehmen in der glücklichen Lage, dass sie günstige Modernisierungskredite aus den Energieeffizienzprogrammen der Kreditbank für Wiederaufbau in Anspruch nehmen können. Ein Beispiel ist das Programm „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ (Programmnummer 276). Darüber finanziert die KfW bis zu einer Maximalsumme von 25 Millionen Euro pro Vorhaben bis zu 100 % der Investitionen. Modernisierungskredite aus diesem Programm sind für die energetische Sanierung von Betriebsgebäuden gleich doppelt interessant. Sie kombinieren niedrige Zinsen mit einem Tilgungszuschuss bis zu einem Maximum von 17,5 % . Das heißt, rund ein Sechstel der Kosten müssen die Unternehmen am Ende nicht selbst tragen. Ähnlich sind die Konditionen der Modernisierungskredite der KfW beim Programm mit der Nummer 292. Diese Förderdarlehen sind für Modernisierungen gedacht, durch die im Produktionsprozess mindestens 10 % der vorher aufgewendeten Energie eingespart werden.
Förderdarlehen versus Modernisierungskredit von der Hausbank
Die Zusammenarbeit mit der Hausbank ist für die Nutzung der Förderkredite der KfW unerlässlich. Das führt in der Regel dazu, dass die Sparkasse beispielsweise den S-Modernisierungskredit als Alternative vorschlägt. Er kommt allerdings als gewerbliches Darlehen für die energetische Sanierung von Firmengebäuden nicht infrage, sondern richtet sich lediglich an private Eigentümer von Häusern und Wohnungen. Das heißt, die Auswahl bei den Modernisierungskrediten ist für gewerbliche Kunden eingeschränkt. Dennoch lohnt sich ein Vergleich der Angebote. Allerdings fällt er meistens zugunsten der Förderkredite aus.
Bei Gewerbekunden besteht ein höheres Ausfallrisiko, was sich die Banken mit höheren Zinsen bezahlen lassen. Dort machen sich bei ersten Banken bereits die Folgen der sich eintrübenden Konjunkturaussichten bemerkbar. Zudem sorgen die Unsicherheiten rund um den Brexit dafür, dass die Banken derzeit vielen Unternehmen Kredite verweigern. Dabei handelt es sich um die Firmen, deren Umsätze und Gewinne zu einem großen Teil von Kunden, Dienstleistern und Zulieferern aus Großbritannien abhängig sind. Sie müssen besondere Sicherheiten bieten, die sie oft nicht haben.
Besicherung der Modernisierungsdarlehen: Was ist möglich?
Aktuell kommt den Unternehmen beim Angebot von Sicherheiten für Modernisierungskredite die allgemeine Lage auf dem Immobilienmarkt zugute. Die derzeitigen Höchstpreise für Gebäude, Wohnungen und Grundstücke verschaffen den Firmen einen größeren finanziellen Spielraum. Mit dem Preisen steigen die Verkehrswerte und in der Folge die davon angeleiteten Beleihungswerte. Das heißt, ein gutes Baugrundstück in einer optimalen Lage bietet derzeit eine wesentlich höherwertige Basis als Besicherung eines Bankdarlehens. Dabei ist es nicht von Bedeutung, für was genau der gewerbliche Kredit benötigt wird.
Genau umgekehrt präsentiert sich die Lage bei der Besicherung von Modernisierungsdarlehen über Schiffshypotheken. Hier wirken sich die Folgen der klimatischen Veränderungen negativ aus. Die Wahrscheinlichkeit langer Dürreperioden in Deutschland und ganz Europa steigt rasant an.Es ist also fraglich, wie lange eventuelle Modernisierungen am Tiefgang von Flussschiffen Wirkung zeigen. Ein Beispiel dafür ist die Weiße Flotte Dresden. Dort wurden bereits einige der historischen Raddampfer modernisiert. Aber auch sie stoßen bei den extremen Niedrigwasserständen bereits wieder an ihre Grenzen. Deshalb sprechen sich erste Anteilseigner bereits für einen Komplettverkauf der Flotte aus. Für die in der Flussschifffahrt tätigen Reedereien sinken durch den Klimawandel die Chancen auf Modernisierungskredite, die über Schiffshypotheken besichert werden sollen. Das gilt vor allem für Kredite mit langen Laufzeiten. Hochseeredereien sind von diesem Trend glücklicherweise nicht betroffen.
Immobiliendarlehen als Modernisierungskredite: Vor- und Nachteile
Vor allem bei einem wenig umfangreichen Modernisierungsbedarf haben klassische Immobiliendarlehen oft einen entscheidenden Nachteil. Die Besicherung im Grundbuch durch eine Hypothek oder Grundschuld erfordert einen erheblichen zeitlichen Vorlauf. Hinzu kommt, dass die Eintragungen samt der notariellen Beurkundung hohe Kreditnebenkosten verursachen. Dadurch wird ein Immobiliendarlehen häufig sogar teurer als ein klassischer Gewerbekredit von der Bank, der ausschließlich aufgrund der nachgewiesen Gewinnentwicklungen gewährt wird. Mit den wirtschaftlichen Vorteilen der Modernisierungskredite von Förderbanken können Immobiliendarlehen erst recht nicht mithalten. Das gilt insbesondere dann, wenn die Grundschuld oder Hypothek nicht auf dem ersten Rang im Grundbuch eingetragen werden kann.
Nachteile der Immobilienkredite als Modernisierungsdarlehen entstehen auch durch die Rechte der Gläubiger bei einem Zahlungsausfall. Förderbanken wie die KfW zeigen sich recht kompromissbereit, was eine Streckung der Laufzeit oder die Aussetzung einzelner Raten betrifft. Bei grundbuchbesicherten Krediten für Modernisierungen greifen die Banken bei einem Zahlungsausfall oft sehr rigoros durch. Das kann bis hin zur Zwangsversteigerung der belasteten Grundstücke und Gebäude führen. Dabei haben die Banker derzeit das Stichwort „Immobilienblase“ im Hinterkopf. Viele Immobilien in Deutschland gelten aktuell als deutlich überbewertet. Auch mit Blick auf die sich andeutenden Änderungen der Konjunktur müssen säumige Kreditnehmer in naher Zukunft mit einer schnelleren Inanspruchnahme der Verwertungsrechte der Darlehensgeber rechnen. Das gilt insbesondere für Gewerbekunden.
Welche Alternativen zum Modernisierungskredit gibt es?
Viele Unternehmen gehen bei der Finanzierung notwendiger Sanierungen und Modernisierungen inzwischen andere Wege. Sehr beliebt ist der Rückgriff auf die eigene Belegschaft. Die Mitarbeiter werden zu Geldgebern und erhalten im Gegenzug entweder Unternehmensanteile oder prozentuale Gewinnbeteiligungen ohne die Gewährung von Mitspracherechten. Diese Art der Modernisierungsfinanzierung bietet gleich mehrere Vorteile. Sie steigert die Bindung der Mitarbeiter ans Unternehmen und senkt die Fluktuationsrate bei unersetzlichen Fach- und Führungskräften. Außerdem wird die Motivation der Belegschaft zu Bestleistungen forciert. Hinzu kommt das Wissen, dass Darlehen an den Arbeitgeber für den Erhalt des eigenen Arbeitsplatzes sorgen. Für Unternehmen ist die Zusicherung von Gewinnbeteiligungen im Vergleich zu klassischen Rückzahlungsvereinbarungen über monatliche Raten der bessere Weg. Dabei fallen Kosten für die Modernisierungsdarlehen von der eigenen Belegschaft nur dann an, wenn sich die Investitionen über erzielte Gewinne rechnen. Das bedeutet allerdings auch ein Rentabilitätsrisiko auf Seiten der beteiligten Mitarbeiter. Ein ebenfalls in der Beliebtheit steigender Weg ist die Ausgabe von Unternehmensanleihen.
Im Vergleich zu den Bankfinanzierungen und Förderdarlehen als Modernisierungskredit sind aber auch dabei die Nebenkosten hoch. Zudem erfordern Unternehmensanleihen umfangreiche Vorbereitungen.
Hier muss also immer anhand der Einzelfallfaktoren geprüft werden, ob diese Art der Modernisierungsfinanzierung lohnenswert ist oder nicht.
Modernisierungsumlage: Eine nützliche Hilfe für gewerbliche Vermieter
Gewerbliche Vermieter haben bei den Banken durchweg bessere Chancen auf einen Modernisierungskredit. Der Grund ist die Tatsache, dass sie einen Teil der Kosten auf die Mieter dauerhaft als Modernisierungsumlage abwälzen können. Seit Jahresbeginn sind das maximal 8 % der tatsächlich anfallenden Modernisierungskosten. Rechtsgrundlage dafür ist der Paragraf 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Die aus der Modernisierungsumlage resultierenden Mieterhöhungen werden von den Banken als ziemlich sichere Einnahmequelle anerkannt. Das gilt insbesondere für Modernisierungsmaßnahmen an Mehrfamilienhäusern mit vielen Mieteinheiten.
Allerdings müssen dabei einige Anforderungen eingehalten werden. Dazu zählt beispielsweise die rechtzeitige Ankündigung der Modernisierung und der daraus resultierenden Mieterhöhung. Außerdem sind die Grenzen der möglichen Mieterhöhung auf der Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten.
Fazit: Nicht jede Art Modernisierungskredit kommt für jedermann infrage
Ein klarer Vorteil der aktuellen Zeit ist die Tatsache, dass die als Modernisierungskredit nutzbare Palette der Förderkredite erweitert wurde. Dabei kommt vielen Unternehmen zugute, dass die Bundesregierung die für 2030 definierten Umwelt- und Klimaschutzziele unbedingt einhalten will. Energetische Modernisierungen sind für viele Unternehmen ein unumgängliches Muss. Dafür sorgen allein schon die Diskussionen um die Einführung einer CO2-Steuer. Die Klimaziele der Bundesregierung bewirken auch an dieser Stelle einen klaren Vorteil, denn die Förderprogramme wurden von der anfänglich ausschließlichen Reduzierung des Energieverbrauchs von Gebäuden auf die energetische Modernisierung von Produktionsprozessen erweitert.
Basel III und die Anzeichen für ein Schwächeln der Konjunktur erschweren vor allem den Mittelstand den Zugang zu einem Modernisierungsdarlehen von der Hausbank. Hinzu kommen bei international tätigen Firmen die derzeit nicht hundertprozentig absehbaren Folgen eines ungeregelten Austritts von Großbritannien aus der Europäischen Union. Vielen Unternehmen bleibt für eine energetische Sanierung zur Reduzierung der geplanten CO2-Steuer nur der Weg über Darlehen von ihren Mitarbeitern oder den Verkauf von Unternehmensanteilen. Außerdem müssen zahlreiche Mittelstandsfirmen zugunsten der Kredite ihre Immobilien belasten. Dort wirken sich die aktuell hohen Immobilienpreise vorteilhaft aus.
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