Erbbaurecht

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Wird das Erbbaurecht angewandt, errichtet ein Bauherr eine Immobilie auf einem Grundstück, das ihm nicht gehört. Erbbaurecht ist durch Verkauf, Vererbung oder Beleihung des Grundstücks möglich.

Die Grundlage bildet der Erbbauvertrag. Es werden die Laufzeit und der Erbbauzins festgelegt. Die Laufzeit liegt nicht selten zwischen 60 und 99 Jahren. Der Bauherr muss den Erbbauzins in einem jährlichen Turnus an den Grundstückseigentümer zahlen. Die Höhe ist mit einem bestimmten Prozentsatz vom Bodenwert identisch. Erbbaurechtsgeber können Kirchen, kommunale Verwaltungen und private Personen sein. Von dem Erbbaurecht ist die Erbpacht zu unterscheiden. Diese ist seit 1947 verboten.

Was ist ein Heimfall?

Der Heimfall hat seine gesetzliche Grundlage im Erbbaurecht. Hiernach tritt ein Heimfall ein, wenn das Eigentum an den ursprünglich Berechtigten des Grundstücks zurückgeht. Bei Abschluss des Erbbauvertrages muss der Erbbauberechtigte die Verpflichtung abgeben, dass das Grundstück an den Erbbaurechtsgeber zurückfällt, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Eine Voraussetzung tritt ein, wenn der Erbbauberechtigte verstirbt und keine Erben hinterlässt, die seine Stellung einnehmen könnten. Geht das Grundstück zurück an den Eigentümer, ist dieser als Eigentümererbbauberechtigter anzusehen. Zu beachten ist, dass die Erbbaurechtsverordnung den Heimfall ausschließt, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück ohne Zustimmung veräußert oder es mit einer Grundschuld belastet.

Was sind die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts?

Der Erbbauberechtigte braucht keinen Kaufpreis zu zahlen. Seine Finanzkraft für die Errichtung der Immobilie steigt. Der Erbbauzins lässt sich bei geringerer Liquidität bezahlen. Wird zur Finanzierung einer Immobilie ein Kredit aufgenommen, ist dieser irgendwann vollständig abbezahlt. Der Erbbauzins läuft während der gesamten Vertragsdauer und wird immer wieder an die aktuellen Gegebenheiten angepasst.

Der Verkauf einer Immobilie, die auf einem Erbbau-Grundstück steht, gestaltet sich schwieriger, als wenn dem Immobilienbesitzer auch das Grundstück gehört. Ist ein Erbbaurechtsvertrag ausgelaufen, wird der Eigentümer der Immobilie schlechter gestellt. Die Entschädigung liegt häufig unter dem Wert der Immobilie.