Immobilien als Investment: Tipps für Unternehmer

Lohnen sich Immobilien noch als Investment und worauf sollte man achten?

ubs global real estate bubble

Unternehmer benötigen eine belastbare Strategie für den privaten Vermögensaufbau. Immobilien als Investment sind deshalb beliebt. Betongold verspricht Sicherheit, Inflationsschutz und Stabilität. Allerdings ist der Immobilienmarkt bereits weit gelaufen. Dieser Beitrag erklärt, worauf Unternehmer bei Immobilien als Investment achten müssen und welche Risiken es aufgrund der Marktentwicklung gibt.

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Zusätzliche Information

Immobilien als Investment? Preise in vielen deutschen Städten überbewertet

Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Mittlerweile gibt es in vielen Städten ein kritisches Preisniveau. Viele Häuser und Wohnungen sind überbewertet, große Vielfache der Jahresmiete werden gezahlt.

Die Deutsche Bundesbank hat den Immobilienmarkt in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2018 begutachtet. Die Experten stellten für das Jahr 2017 eine Überbewertung im Bereich von 15-30 Prozent fest. Indizien für Überbewertungen gibt es insbesondere in den sieben größten Städten.

Im damaligen Berichtsjahr sah die Bundesbank Hinweise darauf, dass Banken die Annahmekriterien für Wohnungsbaukredite im Jahr 2018 gelockert haben. Dies ist ein weiteres Indiz hinsichtlich einer bevorstehenden Preiskorrektur auf dem Immobilienmarkt. Substanzielle Finanzstabilitätsrisiken aus dem Neugeschäft mit Wohn- und  Immobilienfinanzierungen sieht die Bundesbank jedoch nicht.

Immobilien als Investment lohnenswert? Studie: Immobilienpreise in 5 Städten verdoppelt

Eine Studie des Portals Immowelt kommt zu dem Schluss, dass sich die Preise in 5 von 14 untersuchten Städten seit dem Jahr 2009 verdoppelt haben. Auch in den neun anderen untersuchten Städten sind die Preise für Häuser und Wohnungen erheblich gestiegen. Für die Studie wurden Angebotspreise von mehr als 200.000 Inseraten aus den Jahren 2009-2019 ausgewertet. Ermittelt wurde der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser und Wohnungen. Konkret handelt es sich um den Medianpreis. Eine Hälfte der Quadratmeterpreise lag darüber, die andere Hälfte darunter.

Das Ergebnis der Studie: Der Anstieg der Immobilienpreise überstieg in allen 14 untersuchten Städten die allgemeine Teuerungsrate. Diese belief sich laut Statistischem Bundesamt zwischen 2009 und 2019 auf 13,7 %. Am stärksten stiegen die Preise in München. In der bayerischen Landeshauptstadt lagen die Immobilienpreise 2019 um 153 % über den Preisen von 2009. Der Medienpreis für 1 m² Wohnfläche lag bei 7500 EUR. 2009 waren es noch 2970 EUR.

Die Autoren der Studie nennen auch einen Grund für die Preisspirale. So sei Wohneigentum in München generell begehrt, neuer Wohnraum gleichzeitig aber begrenzt. Die Preise würden außerdem durch Neubauten und aufwendige Sanierungen getrieben.

München hat sich mit der Preisentwicklung von anderen Städten abgekoppelt. Im Jahr 2009 waren Häuser und Wohnungen an der Isar noch um 31 % teurer als in Frankfurt am Main. 2019 belief sich der Unterschied auf 71 %. Der Medianpreis in Frankfurt am Main lag im Jahr 2019 bei 4380 EUR – obwohl die Nachfrage nach großen hochpreisigen Wohnungen durch den Brexit angeschoben werden sollte.

Enorme Preisanstiege in München und Berlin, Ruhrgebiet liegt noch dahinter

Auch in der Hauptstadt sind die Preise in den letzten zehn Jahren massiv gestiegen. Immowelt zufolge lagen die Immobilienpreise dort im Jahr 2019 um 152 % höher als noch 2009. Der Median Quadratmeterpreis belief sich auf 4030 EUR. Vor zehn Jahren wurden noch 1600 EUR pro Quadratmeter gezahlt. Damals war Berlin noch eine relativ günstige Hauptstadt. Die Preise wurden vor allem durch ein starkes Bevölkerungswachstum nach oben getrieben. Hohe Preise gehen mit steigenden Mieten einher. Dies ist ganz besonders in Berlin ein Thema auf politischer Ebene. Mittlerweile hat der Berliner Senat einen Mietpreisdeckel beschlossen.

Eine vergleichsweise günstige Gegend auf dem deutschen Immobilienmarkt ist das Ruhrgebiet. In Dortmund stieg der Quadratmeterpreis zwischen 2009 und 2019 um 31 % auf 1800 EUR. 1820 EUR werden in Essen fällig – rund 25 % mehr als zehn Jahre zuvor. Das günstige Preisniveau im Ruhrgebiet gilt laut Immowelt sowohl für Neubauten als auch für renovierte Objekte.

Immobilien als Investment: Hohe Kaufpreise erhöhen Risiko für Fehlinvestitionen

Damit sich Immobilien als Investment lohnen, müssen Käufer zu einem vertretbaren Preis einsteigen. Je teurer eine Immobilie, desto größer ist das Risiko einer Fehlinvestition. „Teuer“ bemisst sich allerdings nicht am nominalen Kaufpreis. Eine Immobilie für 5000 EUR pro Quadratmeter kann günstiger sein als ein Objekt für 2000 EUR pro Quadratmeter. Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und realistisch zu erwartenden Mieteinnahmen.

In München zahlen Käufer im Schnitt ca. 33 Jahresmieten. Mitunter werden sogar mehr als 40 Jahresmieten gezahlt. Lässt sich die Miete dann nicht deutlich steigern, rentiert sich das Projekt nicht. In diesem Fall können Käufer nur auf weitere Preissteigerungen hoffen. Dann lässt sich ein gekauftes Objekt zu einem höheren Preis wieder verkaufen. Steuerfrei ist dies allerdings erst nach zehn Jahren möglich. Außerdem werden Veräußerungsgewinne durch die Nebenkosten beim Kauf erschwert.

Das Risiko für Immobilien als Investment steigt auf politischer Ebene. Die Preisanstiege der vergangenen Jahre haben zu erheblichen Steigerungen der Mieten geführt. Dies führt zu Unmut in der Bevölkerung. Auf Bundesebene wurde deshalb bereits im Jahr 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Der Berliner Senat geht nun einen Schritt weiter und will Mieten strikt deckeln. Seit 2019 können Investitionen in Modernisierung in geringerem Umfang als zuvor auf die Miete umgelegt werden. Solche politischen Maßnahmen können Mietsteigerungen in Zukunft erschweren.

UBS Global Real Estate Bubble Index: In Frankfurt und München platzt die Blase bald

Wie weit die Immobilienpreise in Deutschland bereits gelaufen sind, zeigt eine Studie der Investmentbank UBS. Der UBS Global Real Estate Bubble Index sieht München als den weltweit am stärksten überbewerteten Immobilienmarkt. Das niedrige Zinsniveau in der Eurozone erhöhe das Risiko für ein Immobilienblase.

Der UBS Global Real Estate Bubble Index 2019 analysiert die Preise von Wohnimmobilien in 24 Städten weltweit. Nur eine einzige Stadt (Chicago) weist eine Unterbewertung auf. Vier Städte (Dubai, Mailand, Boston und Singapur) sind demnach fair bewertet. In zwölf Städten sieht die UBS eine Überbewertung. Weitere sieben Städte gelten als akut blasengefährdet. Darunter findet sich neben München auch Frankfurt am Main. Die weiteren Städte aus dieser Kategorie: Toronto, Hongkong, Amsterdam, Vancouver und Paris.

Ungleichgewicht vorallem in Eurozone zugenommen

Die UBS stellte anlässlich der Veröffentlichung des Indexes fest: „Die Ungleichgewichte haben während der letzten vier Quartale hauptsächlich in der Eurozone zugenommen.“ Tatsächlich befinden sich Frankfurt und Paris neu in der Blasenzone. In Städten außerhalb Europas (Vancouver, San Francisco, Stockholm und Sydney) seien die Bewertungen dagegen markant zurückgegangen. Auch der Immobilienmarkt der britischen Finanzmetropole London sei abgekühlt und habe die Blasenzone zum ersten Mal seit vier Jahren verlassen.

Eine weitere Feststellung: „Im Durchschnitt der analysierten Märkte sind die inflationsbereinigten Preise während der letzten vier Quartale praktisch zum Stillstand gekommen. Nur in Boston, Moskau sowie den Städten Eurozone verteuerten sich Wohnimmobilien noch deutlich“. Demnach war Frankfurt im Beobachtungsjahr die einzige Stadt, in der Immobilienpreise noch zweistellig stiegen.

Dass weitere Zinssenkungen den Immobilienmarkt abermals befeuern können, glaubt die UBS nicht. Die Kreditzinsen seien nicht der Flaschenhals beim Kauf eines Eigenheims. Vielmehr liege das Problem der meisten Haushalte beim Eigenkapital.

Matthias Holzhey, Studienverantwortlicher und Head of Swiss Real Estate Investments von UBS Global Wealth Management, rät zur Vorsicht: „Investoren sollten bei Märkten in der Blasenzone Vorsicht walten lassen. Staatliche Eingriffe zur Eindämmung weiterer Preisanstiege haben bereits in einigen der am meisten überbewerteten Märkte Korrekturen ausgelöst – in allen vier höchstplatzierten Märkten des UBS Global Real Estate Bubble Index 2016 sind die inflationsbereinigten Preise zurückgegangen. Im Durchschnitt liegen die Preise nun 10 Prozent unterhalb ihrer Höchststände. Dieser Negativtrend dürfte anhalten“.

Laut den Autoren der Studie waren Immobilien als Investment in globalen Städten in der Vergangenheit ein probates Mittel der Vermögensmehrung. Die nunmehr fehlende ökonomische Tragbarkeit reduziere jedoch die Attraktivität vieler Städte. Dies führe zu einer Verlagerung von Arbeitsplätzen in andere Gebiete. Die UBS zufolge kann nicht mehr „mit Sicherheit“ mit realen Preisanstiegen gerechnet werden.

Immobilien als Investment: Die Geldpolitik als Ursache für den Preisanstieg

Eine wesentliche Ursache für die gestiegenen Preise ist die Geldpolitik der europäischen Zentralbank (EZB). Diese macht Immobilien als Investment einerseits attraktiv: Die Zinsen für Immobilienkredite sind so niedrig wie nie.

Andererseits führt die lockere Geldpolitik auch zu einem starken Anstieg der Nachfrage. Dies hat zwei Gründe. Zum einen wirken die niedrigen Zinsen selbst stimulierend auf die Nachfrage. Viele Anleger ziehen Immobilien als Investment in Betracht, weil die Finanzierungskosten niedrig sind.

Zum anderen geht die ultralockere Geldpolitik mit Sorgen und Ängsten rund um die Geldwertstabilität einher. Viele Anleger wählen deshalb Immobilien als Investment, um sich gegen Inflation abzusichern.

Je größer die Inflationsangst, desto weniger wählerisch sind Käufer. Deshalb werden mitunter auch klar überhöhte Preise gezahlt – in der Erwartung, damit noch ein besseres Geschäft zu machen als mit schrumpfenden Bankguthaben.

EZB-Geldpolitik Ursache für Preisanstieg

Es gibt weitere Gründe für die hohen Immobilienpreise. Einer davon ist in der Demographie zu sehen. Die geburtenstarken Jahrgänge nähern sich dem Rentenalter. Viele wählen deshalb Immobilien als Investment, um ihre Altersvorsorge aufzubessern. Nicht zuletzt ein erheblicher Anstieg der Baukosten trägt zum Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt bei. Die Baukosten pro Quadratmeter sind durch die Energieeinsparverordnung erheblich gestiegen. Steigende Baukosten resultieren auch aus der hohen Nachfrage nach Bauleistungen. Viele Unternehmen in diesem Sektor sehen sich bereits jetzt an der Kapazitätsgrenze.

Immobilien als Investment: Deutsche investierten mehr als 85 Mrd. EUR in offene Immobilienfonds

Wer Immobilien als Investment in Betracht zieht, kann direkt ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Eine Alternative dazu sind offene Immobilienfonds. Diese investieren in eine Vielzahl von Immobilien. Dabei kann es sich um privat oder gewerblich genutzte Immobilien handeln. Offene Immobilienfonds können zudem ausschließlich in Deutschland, aber auch in Gesamteuropa oder in der ganzen Welt investieren. Das Interesse an offenen Immobilienfonds ist ungebrochen groß. Laut der Ratingagentur Scope erreichten 13 offene Immobilienfonds für Privatanleger und sieben weitere Fonds für institutionelle Investoren im Jahr 2018 ein Gesamtvolumen in Höhe von 85 Milliarden EUR.

Die Lage der offenen Immobilienfonds ist insgesamt gut. Dies spiegelt sich auch in steigenden Ratings wider. Es gibt weiterhin hohe Mittelzuflüsse. Dennoch ist die durchschnittliche Liquiditätsquote laut Scope zuletzt von 22,2 % auf 21,0 % gesunken. Dies resultiert aus stärker Investitionsaktivität. Liquiditätsquoten oberhalb von 20 % sind dennoch ein historisch gesehen hohes Niveau.

Die Vermietungsquoten der Immobilienfonds sind positiv. Die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote liegt laut Scope bei 95,3 %. Dies ist ein leichter Zuwachs gegenüber dem Vorjahr (94,5 %). Damit konnte der Leerstand abermals verringert werden. Dies führt die Ratingagentur auf das gute Konjunkturumfeld zurück. Offene Immobilienfonds  erfreuen sich einer weiterhin hohen Popularität unter Anlegern. Im Jahr 2018 wurden Nettomittelzuflüsse in Höhe von 6,4 Milliarden EUR verzeichnet. Dies liegt auch an den vergleichsweise attraktiven Renditen. Diese belaufen sich auf durchschnittlich 3,3 % pro Jahr. Dies deutlich mehr, als sich mit Staatsanleihen verdienen lässt.

Offene Immobilienfonds: Vorteile und Nachteile gegenüber Direktinvestment

Wer einzelne Immobilien als Investment ablehnt, findet in offenen Immobilienfonds eine Alternative. Die Fonds bieten verschiedene Vorteile gegenüber einem Direktinvestment. Die Anlage in einem Fond ist automatisch sehr viel besser diversifiziert. Die im Bestand gehaltenen Immobilien werden außerdem professionell verwaltet. Es gibt kein nennenswertes unsystematisches Risiko wie zum Beispiel extreme Einnahmeausfälle durch Mietnomaden.

Die Anteile an offenen Immobilienfonds können an der Börse gehandelt werden. Dann können sich Anleger jederzeit von ihrem Investment trennen. Auch eine Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft ist möglich. Hier gelten allerdings Sperrfristen.

Immobilen als Investment: 5 Tipps für Unternehmer & Fehlinvestitionen vermeiden

Der Immobilienmarkt in Deutschland steigt seit vielen Jahren. Wer jetzt noch Immobilien als Investment in Betracht zieht, sollte genau hinsehen. Es kommt darauf an, fair bewertete Immobilien zu kaufen und diese im besten Fall weiterzuentwickeln. Wer lediglich irgendwie in den Markt einsteigt, kauft möglicherweise zu teuer.

Tipp 1: Aktiv investieren und nicht nur kaufen

Anleger sollten gezielt nach guten Immobilien suchen. Es reicht nicht, die Angebote im Aushang der Bank zu studieren. Dort finden sich hoch bewertete Immobilien, die sich oft im Besitz von Bauträgern oder Immobiliengesellschaften befinden. Deutlich bessere Bewertungen lassen sich bei Immobilien beziehen, die direkt vom Eigentümer gekauft werden.

Auch ein Blick auf Immobilien in Sondersituationen kann sich lohnen. Generell sollten Käufer davon absehen, ganz neu erstellte Objekte zu erwerben. Ältere Objekte aus dem Bestand weisen häufig Sanierungsbedarf auf. Wer die Sanierung selbst in Auftrag gibt, erzielt womöglich ein besseres Gesamtergebnis. Dies ist auch möglich, wenn Immobilien durch einen neuen Zuschnitt oder andere bauliche Maßnahmen weiterentwickelt und besser an die Lage angepasst werden. Voraussetzung für solche erfolgreichen Entwicklungen sind gerade in Großstädten allerdings gute Kontakt zu Bau- und Handwerksfirmen sowie erweiterte Kenntnisse in diesen Bereichen.

Tipp 2: Diversifikation ist oberstes Gebot

Diversifikation ist bei Immobilien als Investment oberstes Gebot. Viele Immobilienkäufer vernachlässigen dieses Gebot. Dies kann sehr teuer werden. Ein einzelnes Investment ist durch unsystematische Risiken wie zum Beispiel Mietnomaden oder eine Verschlechterung des Mikrostandorts bedroht. Besser geeignet sind Investments in Immobilien, die sich über verschiedene Städte erstrecken. Käufer sollten zudem nicht nur Wohnimmobilien, sondern auch Gewerbeimmobilien in Betracht ziehen.

Neben der Diversifikation ist eine professionelle Verwaltung der Objekt wichtig. Diese kann durchaus in die Hände einer erfahrenen Hausverwaltung gegeben werden. Wichtig sind bonitätsstarke Mieter und eine lückenlose Pflege des Objekts.

Tipp 3: Standortentwicklungen antizipieren

Kluge Immobilieninvestoren antizipieren die Entwicklung von Standorten. Bekanntestes Beispiel dafür war das Rosenheim der Neunzigerjahre. Im Zuge des Booms im nahen München wurden auch Immobilien in Rosenheim und insbesondere auf dem Weg nach München deutlich teurer. Vielleicht ist Grimma das neue Rosenheim?

Auch die Entwicklung einzelner Viertel kann genutzt werden. Wer in einem aufstrebenden Viertel ein älteres, sanierungsbedürftiges Objekt erwirbt, kann es womöglich wenige Jahre später frisch saniert zu deutlich besseren Preisen vermieten. Auch bei der Gestaltung der Mietverträge kommt es aufs Detail an. Wird mit deutlich steigenden Mieten am Standort gerechnet? Dann sollten Mieterhöhungen nach § 558 BGB einkalkuliert werden. Wer bereits mit einer kaum noch steigungsfähigen Miete einsteigt, fährt dagegen mit einer Indexmiete besser.

Tipp 4: Transaktionskosten berücksichtigen

Immobilien als Investment sind eine langfristige Angelegenheit. Nach dem Kauf sollten Anleger nicht sofort einen Verkauf anstreben. Dies lohnt sich in den seltensten Fällen. Ein Grund dafür sind die Transaktionskosten.

Beim Kauf fallen Grunderwerbsteuer, Notargebühren und gegebenenfalls Maklerkosten an. Vor allem die Grunderwerbsteuer ist in vielen Bundesländern mittlerweile sehr hoch. Wird ein gekauftes Objekt vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, fallen zudem Steuern auf die Veräußerungsgewinne an.

Tipp 5: Den Markt beobachten und nicht um jeden Preis einsteigen

Anleger sollten nicht um jeden Preis in den Markt einsteigen. Der Einstieg lohnt sich nur, wenn ein fair bewertetes Objekt mit Perspektive gekauft wird. Die Risiken von Immobilien als Investment wachsen. Dies liegt nicht nur an den gestiegenen Preisen.

Auch die politischen Risiken wachsen. Deutlich sichtbar wird das an dem in Berlin geplanten Mietendeckel. Dieser legt Höchstmieten für Immobilien fest. Passen diese nicht zum Kaufpreis, lässt sich die Investition nicht amortisieren.

Immobilien als Investment bietet Sicherheit und Rendite

Gute Immobilien bieten eine attraktive Rendite und viel Sicherheit. Mit einem guten Objekt lässt sich jahrzehntelang Geld verdienen. Regelmäßige Einnahmen und ein eingebauter Schutz vor Inflation sind wesentliche Vorteile von Immobilien als Investment. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich allerdings in einem kritischen Stadium.

Die Preise steigen bereits seit geraumer Zeit und erreichen vielerorts ein bedenkliches Niveau. Dann liegt der Gewinn im Einkauf. Mit günstig bewerteten Immobilien lassen sich auch jetzt noch attraktive Investments realisieren. Wer ohne Bedingungen viel zu teuer erkauft, könnte dagegen einen schweren Fehler begehen.