Die Sorgen des Mittelstands zur Grundsteuerreform – Wie Sie sich vorbereiten!

Ein Überblick zu den Änderungen der Grundsteuerreform.

Grundsteuer-Reform

Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Die Grundsteuerreform soll dies ändern, mit der Einführung einer Neuregelung der Berechnungen. Bundesrat und Bundestag haben der Reform bereits zugestimmt, doch viele Unternehmen blicken dem Grundsteuer Reformgesetz mit Sorge entgegen. Wird es neue Belastungen durch die Grundsteuer geben? Was sich bei der Grundsteuer ändert und was die derzeit absehbare Neuregelung für kleine und mittelständische Unternehmen bedeuten könnte, erfahren Sie in diesem Beitrag.

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Zusätzliche Information

Bisherige Beschlüsse und aktueller Stand 2020

Am 08. November 2019 hat der Bundesrat einer Reform der Grundsteuer zugestimmt, nachdem im Oktober ebenfalls der Bundestag zugesagt hatte. Zu den befürwortenden Parteien zählen die große Koalition, die Grünen und FDP, allerdings erst nachdem die Parteien sich auf einen Kompromiss einigen konnten.

Ein Blick zurück: Das Bundesverfassungsgericht hatte das aktuelle System der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Die Richter störten sich daran, dass gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt wurden. Dies verstößt nach Ansicht von Karlsruhe gegen das Gebot der Gleichbehandlung. Die Richter erlegten dem Gesetzgeber deshalb auf, bis zum einheitlichen Dezember 2019 eine Neuregelung zu schaffen. Danach gilt, vorbehaltlich einer gelungenen Neuregelung, eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2024. Die neue Grundsteuer wird dann ab dem 1.1.2025 in Kraft treten.

Das Problem bei der bisherigen Grundsteuer: Bislang wird die Grundsteuer auf Basis der völlig veralteten, sogenannten Einheitswerte berechnet. Grundstücke im Westen werden auf Basis ihres Wertes im Jahr 1964 besteuert. Die Einheitswerte aus Ostdeutschland stammen aus dem Jahr 1935. Die Einheitswerte werden mit einer einheitlichen Steuermesszahl und dem durch die Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert.

Die Grundsteuer und die Grundsteuerreform im Überblick

Zunächst ein Blick auf die Hintergründe der Grundsteuer. Diese ist eine Steuer auf Eigentum und Erbbaurechte an Grundstücken und Gebäuden. Die Grundsteuer ist im Grundsteuergesetz geregelt. Die Finanzämter stellen für Immobilien einen Einheitswert fest. Die Kommune wendet auf diesen Einheitswert einen individuellen Hebesatz an. Die Grundsteuer ist eine reine Kommunalsteuer. Mit rund 14 Milliarden Euro jährlichen Aufgaben zählt sie zu den wichtigsten Gemeindesteuern in Deutschland.

Der Löwenanteil der Grundsteuereinnahmen entfällt auf die Grundsteuer B. Diese betrifft bebaute Grundstücke. Die Grundsteuer A betrifft Agrargrundstücke und brachte im Jahr 2017 lediglich 0,1 Milliarden Euro ein. Für die Gemeinden ist die Grundsteuer eine sehr wichtige Einnahmequelle. In Bayern macht die Steuer 10 % des jährlichen Steueraufkommens der Gemeinden aus. In Sachsen sind es sogar 16 %. Dabei lässt sich ein Trend zu steigenden Hebesätzen erkennen. Zwischen 2009 und 2014 stieg im bundesweiten Durchschnitt der Hebesatz von 400 auf 469 Punkte. Die höchsten Steuereinnahmen pro Einwohner verzeichnete Bremen mit 290 Euro. In Brandenburg waren es 104 Euro. Dementsprechend engagiert haben die Kommunen ihre Sorge vorgetragen, bei einer Reform Mindereinnahmen zu erleiden.

Zur Zahlung der Grundsteuer ist der Eigentümer einer Immobilie verpflichtet. Die Grundsteuer darf im Rahmen von Mietverhältnissen auf die Mieter umgelegt werden. Sie ist ein Bestandteil der Nebenkosten. In aller Regel werden Vermieter Änderungen bei der Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen.

Die Grundlagen der Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist nicht mit der Grunderwerbsteuer zu verwechseln. Während erstere auf den Besitz einer Immobilie abzielt, wird letztere beim Erwerb eines Grundstücks oder eines Gebäudes fällig. Die Grunderwerbsteuer war bis zum Jahr 2006 bundesweit einmalig geregelt. Danach durften die Länder die Höhe der Steuer festlegen. Der damals einheitliche Satz in Höhe von 3,5 % gilt heute nur noch in Bayern und Sachsen. In den anderen Bundesländern liegt die Grunderwerbsteuer mittlerweile zwischen 4,5 % und 6,5 %.

Die Basis für die Erhebung der Grundsteuer bilden die Einheitswerte. Diese werden durch die Finanzämter festgestellt. Dabei gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern. Die Einheitswerte sind bereits sehr alt. In den alten Bundesländern wurden sie zuletzt 1964 festgestellt. In den neuen Bundesländern erfolgt die letzte Feststellung im Jahr 1935. Dies war Anlass genug für das Bundesverfassungsgericht, die Grundsteuer als verfassungswidrig einzustufen und eine Grundsteuerreform vom Gesetzgeber zu verlangen.

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht teilte am 10. April 2018 mit, dass es die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig hält. Demnach sind die „Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar“.

Die Karlsruher Richter kritisierten den Gesetzgeber dafür, am Hauptfeststellungszeitpunkt der Einheitswerte aus dem Jahr 1964 festzuhalten. Dies führe zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen. Für diese Ungleichbehandlung gebe es keine ausreichende Rechtfertigung. Die Verfassungsrichter hatten deshalb vom Gesetzgeber, spätestens bis zum 31. Dezember 2019, eine Neuregelung verlangt. Für die Zeit danach räumte das Gericht eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2024 an. Spätestens ab dem 1. Januar 2025 müssen somit neue Regeln für die Erhebung der Grundsteuer gelten.

Die Kritik an den Einheitswerten

Das Bundesverfassungsgericht berief sich bei seiner Entscheidung auf Art. 3 Abs. 1 GG. Dieser verlange „ein in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerechtes Bewertungssystem“. Diese Erfordernis sei durch das Festhalten an den Einheitswerten von 1964 nicht gegeben. Steuerpflichtige müssen dem Grundsatz nach rechtlich und tatsächlich gleichmäßig belastet werden. Ungleichbehandlung erfordert deshalb einen besonderen sachlichen Grund.

Tatsächlich hat sich in den letzten Jahrzehnten auf dem Immobilienmarkt viel getan. Vor allem Immobilien in den Ballungszentren sind erheblich wertvoller als noch in den 1960 er Jahren. Dies führt dazu, dass die Besteuerung der Eigentümer relativ niedrig ausfällt. Umgekehrt müssen Immobilienbesitzer auf dem Land möglicherweise höhere Steuern zahlen, als es eigentlich angemessen wäre.

Das Verfassungsgericht merkte auch an, dass eigentlich eine Neufassung der Einheitswerte alle sechs Jahre vorgesehen gewesen sei. Je länger eine solche Neufassung über die ursprünglich vorgesehenen sechs Jahre hinaus andauere, „desto größer im Einzelfall und umfangreicher in der Gesamtzahl werden zwangsläufig die Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und den auf den Hauptfeststellungszeitpunkt bezogenen Einheitswerten der Grundstücke“.

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?

Auf politischer Ebene wurde lange um die Grundsteuerreform gerungen. Die neue Grundsteuer wird sich auch weiterhin am Wert des Grundstücks orientieren. Allerdings werden dann aktuellere Daten herangezogen. Die Grundsteuer soll fortan an erzielbaren Verkaufspreisen und erzielbaren Mieten gemessen werden.

Wichtig: Absolut sicher sind die Details zur Reform noch nicht. Die wichtigsten Konturen zeichnen sich jedoch ab. Bundesfinanzminister Olaf Scholz behauptet, dass durch die Reform keine Änderungen an der Höhe der Einnahmen erfolgen solle. Die Einnahmen sollten konstant bei 15 Milliarden Euro bleiben. Scholz´ Entwurf sieht eine deutliche Vereinfachung der Grundstücksbewertung vor. Außerdem ist eine Öffnungsklausel für die Bundesländer geplant. Mit dieser Öffnungsklausel sollen die Bundesländer von der neuen Regelung abweichen dürfen. Dazu muss jedoch zunächst noch das Grundgesetz geändert werden.

Im ersten Schritt müssen 90 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland neu bewertet werden. Dazu sind umfangreiche Berechnungen und Prüfungen möglich. Diese Berechnungen dürften auch im Gebäudeinneren stattfinden. Bezüglich der Änderung des Grundgesetzes wird der Gesetzgeber möglicherweise § 13 GG anpassen und die Unverletzlichkeit der Wohnung einschränken. Immobilienbesitzer und Mieter müssen sich dann auf Hausbesuche der Behörden einstellen. Die Behörden werden im Rahmen dieser Besuche den Wert der Immobilie neu festlegen. Insbesondere in den Ballungsgebieten ist nach der Berechnung mit einem deutlichen Anstieg der Einheitswerte zu rechnen.

Im Gesetzentwurf des Bundesfinanzministers ist eine Absenkung der Grundsteuermesszahl vorgesehen. Dadurch soll der Anstieg der Grundsteuer geringer ausfallen. Dass die Grundsteuer nicht zu Nettomehrbelastungen der Gesamtheit der Steuerzahler führt, ist ein Versprechen des Finanzministers. Entschieden wird dies durch die Kommunen. Nur wenn diese bei steigenden Einheitswerten ihre Hebesätze gegebenenfalls reduzieren, bleibt die Belastung konstant.

Was sagen Kritiker zur Reform?

Viele Beobachter sehen in der geplanten Neuregelung Vorteile und Nachteile. Häufig wird argumentiert, die neue Grundsteuer sei fairer, weil Eigentümer von Immobilien mit hohem Marktwert höhere Steuern bezahlen müssten als Eigentümer von Objekten mit geringerem Marktwert. Außerdem basiere die neue Grundsteuererhebung auf aktuellen und marktnahen Grundstückswerten. Kritisiert wird, dass insbesondere in urbanen Gebieten die Steuer für Eigentümer und Mieter deutlich höher ausfallen könnte. Gerade in diesen Gebieten sind die Mieten bereits sehr hoch. Arme Haushalte könnten durch die Grundsteuerreform besonders belastet werden.

Kritisiert wird auch der absehbar hohe bürokratische Aufwand. Die Grundstückswerte müssen auch im neuen Modell der Grundsteuer regelmäßig neu ermittelt werden. Außerdem könnte es dazu kommen, dass Immobilienbesitzer fortan eine zusätzliche Steuererklärung abgeben müssen.

Grundsteuerreform und Mittelstand: Große Sorgen machen sich breit

Nicht nur viele private Immobilienbesitzer und Mieter, sondern auch Unternehmen machen sich Sorgen um die Reform der Grundsteuer. Die Gretchenfrage lautet: Wird es nach der Reform wirklich keine höheren Belastungen geben, wie es der Finanzminister verspricht? Der Glaube fehlt vielen Unternehmen. Zu groß ist die Sorge, dass klamme Kommunen die Reform nutzen, um ihre Einnahmen deutlich zu erhöhen.

Was bedeutet die Grundsteuerreform für den Mittelstand?

Wie groß die Sorgen in Bezug auf die Reform sind, zeigt eine Umfrage des Bundesverbands mittelständische Wirtschaft (BVMW). Dieser befragte 1005 Mittelständler zur anstehenden Neuregelung. 83 % der Befragten gaben an, dass sie sich bezüglich einer Mehrbelastung sorgen. Offenbar spielt dafür eine wesentliche Rolle, dass die Länder großen Spielraum bei der Ausgestaltung erhalten werden. Die Sorgen der Unternehmen entstehen nicht aus dem luftleeren Raum heraus.

37 % der Gesamtgrundsteuerlast wird durch Unternehmen getragen. Eine Anhebung der Grundsteuersätze durch Städte und Gemeinden betrifft Unternehmen deshalb stets überproportional. Nach der Reform reicht es aus Sicht vieler Kommunen aus, die Hebesätze gar nicht oder nicht weit genug abzusenken, um mehr Einnahmen zu generieren.

Umfrage des BVMW bestätigt Sorge des Mittelstamdes bezüglich der Grundsteuerreform

Wie gerne Kommunen auf die Grundsteuer als Einnahmequelle zurückgreifen, zeigt ein Blick auf die in Deutschland verbreiteten Hebesätze. Die Bandbreite reicht dabei von 0 % bis hin zu 910 %. Die Mittelständler befürchten nicht nur eine höhere Steuerbelastung, sondern auch zusätzlichen bürokratischen Aufwand. Grund dafür ist die Wertberechnung durch das Sachwertverfahren.

Die Erfahrungen mit der Grunderwerbsteuer

Wie groß das Risiko von substantiellen Steuererhöhungen nach einer strukturellen Steuerreform ist, zeigt das Beispiel der Grunderwerbsteuer. Diese dürfen die Bundesländer seit dem 1. September 2006 in eigener Regie festlegen. Zuvor galt ein bundesweit einheitlicher Steuersatz in Höhe von 3,5 %. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 EUR kaufte, musste somit 10.500 EUR Grunderwerbsteuer bezahlen.

Heute gestaltet sich die Situation gänzlich anders – jedenfalls für alle Immobilienkäufer, die nicht gerade in Sachsen oder Bayern tätig werden. In Thüringen, Schleswig-Holstein, im Saarland, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg beträgt die Steuer mittlerweile 6,5 %. 6,0 % werden Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern fällig. Immerhin 5,0 % verlangen Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt. In Hamburg beträgt der Grunderwerbsteuersatz 4,5 %.

Mehrere Bundesländer haben den Steuersatz damit fast verdoppelt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass im Zeitraum seit der Freigabe die Immobilienpreise nahezu bundesweit deutlich gestiegen sind. Dadurch hat sich neben dem Steuersatz auch die Steuerbasis vergrößert. Die Einnahmen durch die Grunderwerbsteuer dürften in vielen Bundesländern heute deshalb weit mehr als doppelt so hoch liegen wie noch im Jahr 2006. Die Sorgen vor deutlichen Steuererhöhungen zulasten von Eigentümern und Mietern im Mittelstand sind deshalb mehr als berechtigt.

Grundsteuer für den Mittelstand gestalten: Das sollte der Staat tun

Der Mittelstand hat in Form des Bundesverbands Mittelständische Wirtschaft (BVMW) Stellung zur geplanten Grundsteuerreform vorgenommen. Im Grundsatz begrüßt der Mittelstand das Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Im selben Atemzug wird jedoch vor neuen Belastungen durch die Reform gewarnt. So müsse unbedingt vermieden werden, dass die Neuregelung mit höherem bürokratischen Aufwand verbunden sei.

    • Verzicht auf eine Neubewertung sämtlicher Immobilien
    • Modell bei dem die Vergleichbarkeit von Immobilien gegeben ist, indem Grundstücke und Gebäudegrößen als Berechnungsgrundlage herangezogen werden
      • z.B. das Flächenmodell verursacht sowohl initial als auch in der Folge geringere Kosten als das Wertemodell
    • Sinnvolle Anpassung der Hebesätze durch die Kommunen
    • Grundsteuer soll aufkommensneutral gestaltet werden

Wie können sich Mittelständler am besten vorbereiten?

Mittelständler können sich in Grenzen auf Steuererhöhungen vorbereiten. Es ist denkbar, die Immobiliennutzung einzuschränken bzw. ins Ausland oder in andere Bundesländer oder Kommunen zu verlegen. Die Potenziale von Leasing inklusive Sale-and-Lease-Back erscheinen dagegen begrenzt.

Fläche komprimieren

Unternehmen können ihre Grundsteuerlast reduzieren, indem die zur Produktion benötigte Grundstücks- und Gebäudefläche reduziert wird. Möglich ist dies, wenn ein Teil der genutzten Fläche verzichtbar erscheint. Dann kann es sich lohnen, zum Beispiel einen zusätzlichen Mieter ins Gebäude aufzunehmen, der einen Teil der Grundsteuer trägt.

Auslagerung von Flächenverbrauch ins Ausland

Eine weitere Option ist die Auslagerung von Flächenverbrauch ins Ausland. Dies muss nicht nur die Produktion an sich betreffen. Es kann bereits reichen, die Buchhaltung ins Ausland zu verlagern oder die eigene IT-Abteilung auszulagern. Dadurch sinkt der Bedarf an Bürofläche, was sich günstig auf die Grundsteuerlast auswirkt.

Unternehmen sollten sich kreativ zeigen. Viele Unternehmen verfügen möglicherweise über Grundstücke, die mit Wohngebäuden bebaut werden können. Wohngebäude sind in vielen Regionen Mangelware. Hier kann es sich lohnen, eine Bebauung in Betracht zu ziehen und die Objekte zu vermieten bzw. zu veräußern. Dadurch sinkt die Grundsteuerlast. Supermarktketten machen es vor: In vielen Städten bauen Aldi und Co. Wohngeschosse auf ihre Standorte.

Sollten sich deutliche Unterschiede in der Höhe der Grundsteuer verschiedener Bundesländer und Kommunen ergeben, könnte auch eine Verlagerung von Flächennutzung innerhalb Deutschlands in Betracht kommen. So könnte es sinnvoll sein, die Verwaltung in eine Gemeinde mit niedrigerem Hebesatz zu verlegen.

Leasing

Mit Leasing einer Erhöhung der Grundsteuer entgehen: Dies erscheint schwierig. Tatsächlich können Unternehmen eine Immobilie leasen anstatt sie mit einem Kredit anzuschaffen. Dies bringt zwar Vorteile im Hinblick auf Eigenkapitalquote und Liquidität, dürfte sich im Resultat jedoch kaum auf die Grundsteuer auswirken. Zwar verbleibt das geleaste Objekt im Eigentum des Leasinggebers. Dieser wird die Grundsteuer jedoch bei der Berechnung der Leasingrate berücksichtigen.

Sale and Leaseback

Aus diesem Grund erscheint es auch sinnlos, bestehenden Immobiliensitz vor der Grundsteuerreform an eine Leasinggesellschaft zu verkaufen und zurück zu leasen. Solche Sale-and-Lease-Back Transaktionen bieten verschiedene Vorteile im Hinblick auf Eigenkapitalsituation und Liquidität, ändern jedoch wenig an der Grundsteuerlast. Die Leasinggesellschaft wird die Grundsteuer vom Nutzer der Immobilie einfordern.

Verhandlungen mit dem Vermieter

Die meisten gewerblichen Mietverträge laufen über relativ lange Zeiträume. Allerdings dauert es bis zur vollständigen Umsetzung der Grundsteuerreform auch noch bis zum Jahr 2025. KMUs, die Immobilien mieten, sollten deshalb frühzeitig das Gespräch mit ihrem Vermieter suchen. Dieser wird grundsätzlich planen, mögliche Grundsteuererhöhungen auf die Mieter aufzuschlagen. Dies steht ihm rechtlich auch zu. Allerdings könnten Unternehmen in den Raum stellen, den Mietvertrag dann nicht zu verlängern. Im Idealfall wird eine Aufteilung der Grundsteuererhöhung zwischen Mieter und Vermieter erreicht. Dadurch lassen sich die Effekte abfedern.

Öffentlichkeitsarbeit gegen höhere Steuern

Viele Mittelständler sind in relativ kleinen Gemeinden ansässig. Hier ist Öffentlichkeitsarbeit besonders wirksam, weil fast jeder Einwohner das Unternehmen kennt. KMUs können hier öffentlich klar kommunizieren, dass eine erhebliche Anhebung der kommunalen Grundsteuer durch die Reform mit Arbeitsplatzverlusten, geringeren Steuereinnahmen (!) und einer strukturellen Schwächung verbunden wäre.

Fazit

Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil die Erhebung auf zu alten Einheitswerten basiert. Im Zuge der Grundsteuerreform werden die Grundstückswerte in Deutschland neu berechnet. Dadurch wird es insbesondere in gefragten Ballungsgebieten zu deutlichen Erhöhungen der Einheitswerte kommen. Die Politik verspricht, durch eine Herabsetzung der Hebesätze einer zu starken Erhöhung der Steuer entgegenzuwirken. Ob dies glaubwürdig ist, erscheint vor dem Hintergrund der Erfahrungen mit der Grunderwerbsteuer allerdings fraglich. Höheren Belastungen durch die Grundsteuer können Unternehmen nur durch Druck auf die zuständige Gemeinde oder eine Verlagerung von Flächen ins Ausland entgehen.