Coronavirus – Möglichkeiten zur Mietstundung

Wie man die finanzielle Belastung in dieser schweren Situation reduzieren kann.

Mietstundungen-wegen-Corona

In der aktuellen Corona-Krise wurde von der Bundesregierung ein umfassendes Maßnahmenpaket beschlossen. So sind Mietstundungen für gewerbliche und private Mieter möglich, sofern durch Corona-bedingte Umsatz- oder Einkommensausfälle die Mietzahlungen nicht mehr geleistet werden können. Das bedeutet jedoch keine staatliche Übernahme der Mietschulden.

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Zusätzliche Information

Modeunternehmen zahlen zum Teil schon keine Miete mehr und fordern die Politik auf, für Mietschäden aufzukommen

Sie haben sicherlich die mediale Berichterstattung verfolgt und mitbekommen, dass verschiedene Modeunternehmen die Einstellung der Mietzahlungen aufgrund der Corona-Situation angekündigt haben. Vor allem Deichmann, H&M und Adidas sind mit dieser Ankündigung aufgefallen und auch scharf kritisiert worden. In einigen Fällen haben die Unternehmen auf die Kritik reagiert und die Ankündigung relativiert oder näher erläutert.

Gerade Ladengeschäft sind in der aktuellen Situation besonders betroffen. Da durch die Schließungen sämtliche Umsätze wegfallen, gleichzeitig aber die fortlaufenden Kosten – wie beispielsweise die Miete oder Pacht – bestehen bleiben, ergibt sich automatisch ein deutlicher Verlust für die Zeiten der Schließung. Vor allem für kleine Ladenbesitzer ein existenzbedrohendes Szenario. Daraus sind verschiedene Forderungen der Unternehmen und Ladenbesitzer entstanden, dass laufende Kosten wie die Miete durch staatliche Hilfe aufgefangen werden müsse. Diese Forderungen gehen deutlich weiter als Mietstundungen. Vielmehr ist von Mietübernahmen oder Zuschüssen oder einer anderen Art von Ausgleich die Rede. Dieser Ausgleich soll entweder über die geschäftlichen Mieter oder direkt an die Vermieter laufen. Bisher sind in dieser Frage nur außerordentliche Mietstundungen seitens des Staates beschlossen.

Wie hat die Politik bereits reagiert? Mit welchen Maßnahmen?

Die Politik hat auf die Corona-Krise mit einem umfassenden Rettungsschirm reagiert. Neben dem Bund sind hier auch die einzelnen Bundesländer aktiv. Die Notfallprogramme sind somit nicht nur auf Bundesebene beschlossen, sondern auch auf Länderebene. Allgemein sind die Bedingungen für einen Förderkredit durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) deutlich gelockert worden. Das Gleiche gilt auch für die Förderbanken der Länder.

Die zinsgünstigen Kredite werden dabei über die Hausbank beantragt, die KfW haftet mit bis zu 90 Prozent der Kreditsumme. Diese Förderkredite sind als Überbrückung für die Unternehmen gedacht, um beispielsweise laufende Kosten wie Mieten und Pachten weiterzahlen zu können. Antragsberechtigt für Förderkredite sind grundsätzliche alle Unternehmen. Nicht nur große Konzerne, sondern auch kleine und mittelständische Unternehmen bis hin zu Selbstständigen und Freiberuflern können einen solchen Kredit beantragen.

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Für Selbstständige und Kleinstunternehmen wurden weitere Maßnahmen seitens der Regierung umgesetzt. Dazu gehören Zuschüsse, die abhängig von der Beschäftigtenzahl sind. Die Zuschüsse werden als Überbrückung für den Zeitraum April bis Juni 2020 gewährt. Mit den Zuschüssen sollen ebenfalls laufende Kosten gedeckt werden und Dinge wie Mietstundungen verhindern.

Im Zuge dieser neuen Maßnahmen wurden weitere Erleichterungen für Privatpersonen und Unternehmen beschlossen. So können eine Reihe an fortlaufenden Kosten bei Privatpersonen ohne Nachteil für den Zeitraum April bis Juni 2020 gestundet werden. Beispiele sind Kreditraten, Strom- und Wasserkosten oder eben auch Mieten und Pachten. Pacht- und Mietstundungen durch Corona sind dabei ebenfalls für Unternehmen möglich. Die Maßnahme gilt somit für private Mietverträge wie auch für Gewerbemietverträge.

Wichtige Voraussetzung ist, dass die Corona-Krise für einen Liquiditätsengpass beim Unternehmen sorgt. Wenn die fortlaufenden Kosten nicht mehr durch die Einnahmen gedeckt werden, können Unternehmen auf Mietstundungen für die Monate April bis Juni 2020 zurückgreifen. Das muss dem Vermieter glaubhaft gemacht werden. Weiterhin darf der Vermieter selbst durch die ausbleibenden Mieteinnahmen nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten. In der Praxis dürfte sich das kaum rechtlich schnell lösen lassen, weshalb zwischen Mieter oder Pächter und Vermieter eine praktikable Lösung für beide Seiten ausgehandelt werden sollte.

Die Mietstundungen durch Corona sind nicht relevant für eventuelle vorherige nicht geleistete Mietzahlungen oder auch spätere ausgefallene Mietzahlungen. Der Vermieter kann diese Stundungen somit nicht als Kündigungsgrund nutzen. Die mietvertraglichen Verpflichtungen bleiben ansonsten aber bestehen: Der Mieter schuldet dem Vermieter die Miete. Ausgesetzte Mietzahlungen müssen also nachgezahlt werden, daran ändert die aktuelle Lage nichts. Nach dem neuen Gesetz sind die durch Corona bedingten Mietstundungen bis spätesten Ende Juni 2022 nachzuzahlen.

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Kann ich gekündigt werden, wenn ich keine Miete bezahle?

Zwar gibt es einige Unterschiede zwischen Privatmietern und Gewerbemietern, aber die Verpflichtung der Mietzahlung und die Konsequenzen bei Nichteinhaltung sind nahezu identisch. Wenn Sie als Gewerbetreibender die Miete für Ihr Ladengeschäft nicht mehr zahlen, müssen Sie irgendwann mit der Kündigung rechnen. Bei Gewerbemietverträgen sind die Regelungen im Mietvertrag freier aushandelbar als im Falle von privaten Mietverträgen. Daher sollten Sie zunächst Ihren Gewerbemietvertrag studieren, welche Regelungen dort getroffen worden sind.

Bei Mietausfällen gilt für gewöhnlich auch bei Gewerbemietverträgen, dass eine fristlose Kündigung ab einem Zahlungsausfall von zwei Monatsmieten möglich ist. Das muss nicht an zwei aufeinander folgenden Monaten geschehen. Wer beispielsweise die Mietzahlung im März und im August nicht leistet, ist natürlich ebenfalls zwei Monatsmieten im Rückstand. Auch muss nicht unbedingt die volle Miete geschuldet werden – wer einen substanziellen Teil der Miete schuldet, kann bereits in Schwierigkeiten geraten.

Bei Gewerbemietverträgen muss der Vermieter keine Gründe für eine Kündigung angeben. Er kann also auch ohne Mietrückstände dem Mieter kündigen. Eine Fristverlängerung für die Kündigung nach Nutzungsjahren, wie es das bei Wohnraumvermietungen gibt, existiert bei Gewerbemietverträgen nicht.

Der Vermieter einer Gewerbefläche oder von Büroräumen wird sicherlich in aller Regel Interesse an einem Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Daher wären Sie als Mieter gut beraten, bei Zahlungsschwierigkeiten mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen und eine Einigung zu erzielen. Oft bieten Vermieter Stundungsmöglichkeiten und Nachzahlungen an. Manchmal sind die Möglichkeiten von Mietstundungen schon vertraglich geregelt.

Diese Gesetze greifen im Falle einer Zwangsschließung

Nun haben viele Betriebe und Geschäfte in der aktuellen Corona-Krise zwangsweise geschlossen. Die Maßnahmen wurden im Rahmen des Infektionsschutzgesetzes getroffen und dienen somit der Gesundheitsvorsorge der Bevölkerung. Hier gibt es einige Unsicherheit, ob den Unternehmen unter Umständen eine Entschädigung zusteht oder nicht. Tatsächlich erhalten Unternehmen keine Entschädigung, wenn sie aufgrund der Gefahrenabwehr nach dem Infektionsschutzgesetz geschlossen werden. Das zählt zum Risiko des Unternehmens.

Es gibt nur dann eine Entschädigung, wenn das Gesundheitsamt bei einem noch tätigen Betrieb bei einem Infektionsfall in der Belegschaft dieses konkrete Unternehmen schließt. Entschädigt wird in dem Fall der Arbeitnehmerlohn der Arbeitskräfte, die nun nicht mehr ihrer Arbeit nachgehen können. Das entspricht aber nicht der derzeitigen Situation für die meisten Geschäfte und Betriebe.

Gibt es die Möglichkeit, einen Gewerbemietvertrag wegen Corona zu kündigen? Was muss beachtet werden?

Wenn Sie im Falle einer Zwangsschließung nun selbst in Zahlungsschwierigkeiten geraten, haben Sie womöglich ein Interesse daran, bestimmte Verträge zu kündigen. Bei der Kündigung des Gewerbemietvertrags haben Sie aber für gewöhnlich die vereinbarten Fristen einzuhalten. Oft sind Gewerbemietverträge von vornherein befristet und nur schwierig einseitig vom Mieter vorzeitig zu kündigen.

Für Verluste – auch bei Zwangsschließungen – sind Sie als Unternehmer selbst verantwortlich. Daraus lässt sich kein Recht auf Kündigung des Gewerbemietvertrags ableiten. Daher müssen Sie auf andere Maßnahmen zurückgreifen, wenn Sie aus dem Gewerbemietvertrag heraus wollen. Eine gütige Einigung mit dem Vermieter und ein Auflösungsvertrag zum Mietverhältnis wäre eine Möglichkeit. Sie können auch versuchen, einen solventen Nachmieter zu finden und dem Vermieter zu präsentieren, um Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. In der aktuellen Corona-Situation dürfte sich das schwierig gestalten.

Eine Möglichkeit, vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen, kann die Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach dem BGB sein. Dieser sieht vor, dass im Notfall (Krieg, Naturkatastrophen) bestehende Verträge aufgelöst werden können. Ob die derzeitige Situation ein Wegfall der Geschäftsgrundlage begründet, ist rechtlich umstritten. Der Notfall ist zumindest offiziell nicht ausgerufen. Somit bleibt das neu geschaffene Mittel der Mietstundungen für den begrenzten Zeitraum April bis Juni.

Unterschiede für Gewerbemietverträge und private Mietverträge

Bei Gewerbemietverträgen und privaten Mietverträgen geht es um die Vermietung von Räumlichkeiten. Der Unterschied liegt zuerst im Zweck: Geschäftsräume zur Ausübung betrieblicher Handlungen oder Wohnraum zu vermieten. Das Wohnraummietrecht ist dabei strenger geregelt, da der soziale Schutz des Mieters eine wichtige Rolle einnimmt. Beim Gewerbemietrecht wird zunächst davon ausgegangen, dass beide Parteien gleich stark sind und die Vertragsgestaltung freier aushandeln können.

Mieter von Geschäftsräumen haben keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wie es private Mieter haben. Auch ein Anspruch auf Verzinsung einer Mietkaution besteht bei Gewerbemieten nicht. Die Regelungen zur fristlosen Kündigung sind bei privaten Mietverträgen eher im Vergleich mieterfreundlich gestaltet. Bei Gewerbemietverträgen können sogar Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug vereinbart werden. Der Vermieter muss bei Gewerbemietverträgen auch keinen Kündigungsgrund angeben. Ebenfalls gibt es keine Verlängerung der Kündigungsfristen zugunsten des Mieters, wenn dieser bereits länger die Räumlichkeiten gemietet hat. Gewerbemietverträge können auch befristet abgeschlossen werden, während private Mietverträge unbefristet sind. Dafür sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Gewerbemietrecht nur möglich, wenn das ausdrück vertraglich vereinbart wurde.

Was können Privatpersonen machen, die wegen Kurzarbeit oder Jobverlust ihre Wohnung nicht mehr zahlen können?

Privatpersonen, die nun wegen Corona in Kurzarbeit gegangen sind oder gar ihren Job verloren haben, können nun Mietstundungen nutzen. Wie auch gewerbliche Mieter haben Sie mit den neuen Regelungen das Recht, Mietstundungen aufgrund finanzieller Verluste durch Corona geltend zu machen. Sie müssen das dem Vermieter glaubhaft machen und dürfen ohne zusätzlichen Nachteil die Mietzahlungen für April bis Juni 2020 einstellen. Die Mietschuld bleibt aber bestehen und muss bis spätesten Juni 2022 beglichen sein.

Kann die Miete außerhalb dieser Zeit nicht bezahlt werden, droht die fristlose Kündigung. Hier gilt ebenfalls die Regel, dass bei mindestens zwei Monatsmieten Rückstand der Vermieter das Recht auf fristlose Kündigung hat. Kann der Mieter nachzahlen, ist die fristlose Kündigung hinfällig. Der Vermieter spricht aber meist eine normale Kündigung mit aus und leitet eine Räumungsklage ein. Im aktuellen wie auch in sonstigen Situationen ist es für beide Parteien sicherlich besser, eine gemeinsame Lösung bei Zahlungsschwierigkeiten für die Miete zu finden.

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