wachsenden Wirtschaftszone. In einem Bezirk mit vielen Leerständen an gewerblichen Immobilien, wird eine Immobilie als Sicherheit mit geringerem Wert angesetzt. Banken wollen das Risiko eines Forderungsausfalls für sich minimieren. Internationale Abkommen, wie Basel II und Basel III nach der letzten Finanzkrise setzen Banken unter diesem Aspekt zusätzlich unter Druck. Dennoch kann eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel realisiert werden. Egal ob Logistikimmobilie, Sozialimmobilie, Geschäfts- und Wohngebäude zur Vermietung, Einzelhandelsimmobilie, Supermarktimmobilie oder zu welchem Zweck auch Immer Sie eine gewerbliche Immobilie erwerben wollen, planen und kalkulieren Sie es genau durch. Ist das Konzept stimmig? Können Sie die Freigabe zu Ihrer gewerblichen Nutzung erhalten? Wie sehen wirtschaftliche Prognosen des Zielgebietes aus? Je besser alles in sich stimmig und durchdacht ist, desto größer ist die Chance eine gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten. Vorausgesetzt, auch Ihre Kreditwürdigkeit ist gut genug.

Für die Realisierung einer gewerblichen Finanzierung der Immobilien ohne Eigenkapital gibt es verschiedene Optionen im Hinblick auf die Tilgung des Kredites ohne Eigenmittel. Dies sind der Ratenkredit, der Annuitätenkredit und das endfällige Darlehen. In der Praxis sind die ersten beiden Optionen am häufigsten, weshalb wir uns weniger mit dem endfälligen Kredit ohne Eigenmittel beschäftigen.

Der Ratenkredit berücksichtigt eine Tilgung des Darlehens in Raten bei der Baufinanzierung. Die Raten sind in der Regel in der Höhe gleich. Sondervereinbarungen können in der Form geschlossen werden, dass im ersten Jahr beispielsweise keine oder geringere Raten getilgt werden. Je nach Erfolg Ihres Vorhabens können Sie auch Änderungen anstreben. So kann es sein, dass Sie die Tilgungsraten senken oder kurzfristig pausieren wollen. Mit etwas Glück und Verhandlungsgeschick kann Ihnen das auch mit dem aktuellen Kreditgeber bereits gelingen. Schließlich hängt die Tilgung Ihres Kredites auch mit dem Erfolg der Unternehmung zusammen. Für den Fall, dass Ihr Kreditgeber dies für Ihre Baufinanzierung nicht unterstützt, besteht gegebenenfalls die Möglichkeit einer Umfinanzierung. Wenn Sie ein Sondertilgungsrecht haben, könnten Sie den aktuellen Kredit gegen einen anderen Kredit zu neuen Konditionen austauschen. Selbst wenn Sie die Option nicht haben, lassen Kreditgeber oft mit sich reden.

Wenn der Kredit ohne Eigenmittel mit regelmäßigen Ratenzahlungen vereinbart wird, dann nimmt die Höhe der Darlehensverbindlichkeiten mit jeder Tilgungszahlung linear ab. Der Wert auf den Zinsen anfallen wird gleichbleibend weniger. Dementsprechend sinken auch die zu zahlenden Zinsen Monat für Monat. Nehmen wir mal an, Sie haben einen Ratenkredit als gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenmittel in Höhe von 240.000 Euro aufgenommen.

Diesen Zahlen Sie in 8 Jahren zu monatlichen Raten von je 2.500 Euro ab. Der vereinbarte Jahreszins liegt bei 4 Prozent. In diesem Beispiel haben Sie mit der ersten Rate zusätzlich Zinsen in Höhe von 800 Euro.  Im 13. Monat liegt die Rate immer noch bei 2.500 Euro, aber die Zinsaufwendungen betragen nur noch 700 Euro. Im 25. Monat liegen Sie bei 600 Euro. Beim Ratenkredit nehmen die Zinsaufwendungen parallel zur Summe der Verbindlichkeiten ab. Zu Beginn fließt mehr Liquidität aus Ihrem Unternehmen zur Rückzahlung der gewerblichen Baufinanzierung ohne Eigenmittel ab, als zum Ende hin.

Als Alternative zum Ratenkredit gibt es auch den Annuitätenkredit. Dieser Begriff wirkt auf dem ersten Blick vielleicht etwas fremd. Dennoch verbirgt sich dahinter eine ernstzunehmende Option. Anders als beim Ratenkredit sind beim Annuitätenkredit die monatlichen Zahlbeträge gleich. Zu Beginn sind die Tilgungsraten des Kredites ohne Eigenmittel im Vergleich noch relativ gering. Ein großer Anteil der Zahlraten besteht aus Zinsaufwendungen. Mit jeder neuen Rate steigt der Wert der Tilgung des Kredites. Der Wert der Zinsen sinkt. Die Höhe jeder Zahlungsrate ist dieselbe.

Nehmen wir an, Sie haben beispielsweise zur gewerblichen Finanzierung der Immobilien ohne Eigenkapital einen Annuitätenkredit in Höhe von 240.000 Euro aufgenommen. Dieser soll über 8 Jahre getilgt werden. Der vereinbarte Zinssatz liegt bei 4 Prozent pro Jahr. Dies würde bedeuten, dass Sie bei einer nachschüssigen Zahlung und einer Restschuld von 0 Euro monatlich 2.925,43 Euro zahlen würden. Auf das Jahr hochgerechnet wären das 35.105,16 Euro. Im ersten Jahr beinhalten die Zahlungen Tilgungen des Kredites ohne Eigenmittel in Höhe von 25.977.94 Euro. Zeitgleich betragen die Zinsen 9.127,17. Im Jahr 5 werden in Summe ebenfalls 35.105,16 Euro gezahlt. Allerdings ist das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung jetzt anders. Während die Zinsen auf das Jahr gerechnet nur noch 748,93 Euro betragen, liegt der Betrag der (Rest-) Tilgung bei 34.356,19 Euro. In Summe werden für dieses Darlehen Zinsen in Höhe von 40.840,90 gezahlt. Folgende Tabelle gibt einen Überblick über den Verlauf:

Beim endfälligen Darlehen werden über die Jahre Zinsen gezahlt. Die Tilgung des Kredites erfolgt in voller Höhe am Ende der Laufzeit.Im vorherigen Kapitel haben wir die zwei wesentlichen Varianten von Krediten nach dem Aspekt der Tilgung besprochen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen den Einfluss von Sondertilgung und Kreditlaufzeit auf die gewerbliche Baufinanzierung ohne Eigenmittel.Wie bereits angedeutet ist eine gewerbliche Finanzierung der Immobilien ohne Eigenkapital teurer als wenn Eigenmittel in eine Investition eingebracht werden. Umso wichtiger ist es, zu verstehen, welcher Betrag monatlich überhaupt getilgt werden kann. Welche Höhe an liquiden Mitteln steht Ihnen hierfür jeden Monat zur Verfügung?

Schauen Sie sich Ihre Finanzkennzahlen genau an. Wie viel an Überschuss erwirtschaften Sie monatlich? Wie hoch ist der Anteil an Abschreibungen, die enthalten sind? Sind alle gebildeten Rückstellungen notwendig, oder gibt es dort Spielraum?Im zweiten Schritt nehmen Sie auch die Planung für Ihre Immobilieninvestition zur Hand. Wie hoch werden die Kosten für Einrichtung, Renovierung und Sanierung? Wann werden diese fällig? Wie beeinflusst das Investitionsobjekt ihre künftige Liquidität?Wenn Sie all dies verstehen, dann können Sie sich der Kreditlaufzeit in Ruhe zuwenden. Entsprechend der Verfügbarkeit von liquiden Mitteln in Ihrem Unternehmen können Sie mit Hilfe der Laufzeit des Kredites für die gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital die monatlichen Tilgungen und verbundenen Zinsen durchplanen. Die Länge der Laufzeit beeinflusst die Höhe an Tilgungsraten sowie die Zinsaufwendungen und auch den Zinssatz. Je länger die Laufzeit, desto geringer die Tilgung.

Da der Schuldenstand entsprechend höher bleibt, ist auch der absolute Wert der Zinsaufwendungen höher. Da eine längere Kreditlaufzeit das Ausfallrisiko der Darlehenstilgung erhöht, verlangen Banken für längere Laufzeiten in der Regel auch einen höheren Zinssatz. Es gibt Tools und Vergleichsportale im Internet, mit denen Sie Szenarien beispielhaft durchspielen können.In einigen Fällen können Sie mit Ihrem Kreditgeber auch Optionen der Sondertilgung im Darlehensvertrag zur gewerblichen Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vereinbaren. Sondertilgungen sind außerplanmäßige Tilgungsraten. Sie verringern den Schuldenstand. Infolgedessen verringert sich auch der Wert an Zinsaufwendungen sowie die Höhe der folgenden Tilgungswerte.

Wie Sie sehen gibt es bei der gewerblichen Baufinanzierung ohne Eigenmittel einige Optionen zur Auswahl. Über die Art der Ratenzahlungen sowie die Vertragslaufzeit können Sie die monatlichen Zahlbeträge beeinflussen. Die Kreditwürdigkeit Ihres Unternehmens sowie die Sicherheiten nehmen einen wesentlichen Einfluss auf den angebotenen Zinssatz. Sondertilgungen sorgen für nachträgliche Anpassungen. Hier finden Sie die wesentlichen Vor- und Nachteile der Optionen der gewerblichen Finanzierung der Immobilien ohne Eigenmittel noch einmal im Überblick:

Wie auch Immer Sie die gewerbliche Immobilienfinanzierung realisieren, es ist oft empfehlenswert, sich auch mit einem Experten auszutauschen.